수원지방법원 2025타경42631. 평택시 팽성읍 본정리 17-2의 토지와 그 지상 제2종근린생활시설(사무소)을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 면적 1,039㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 평지의 사다리형 토지입니다. 건물은 2016.08.23. 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 지상 1층으로, 감정 당시 “인에스피” 사무소로 이용 중입니다.
등기상 소유자는 오승익이고, 2017.08.03. 회덕농업협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 접수된 채권최고액 532,800,000원의 추가 근저당과 이후 설정된 담보권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 설정된 채권최고액 360,000,000원의 근저당은 2023.03.09. 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42631 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 본정리 17-2 · 팽성서로 65-8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무소) “인에스피” |
| 토지 | 1,039㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 일반상업지역 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 지상1층 · 사용승인일 2016.08.23 |
| 소유자 | 오승익 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,927,184,160원 / 661,024,166원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 회덕농업협동조합 / 709,527,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.08.03. 을구 1번 회덕농업협동조합 근저당입니다. 이후의 을구 2번 근저당과 2023년 이후 설정된 회덕농업협동조합 근저당들, 2024.08.13. 김선자의 근저당, 2025.09.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인에스피,110111-5559913,곽명진 | 미상 / 미상 | 2022.11.09 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조사된 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2022.11.09.은 말소기준일 2017.08.03.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 15,000,000원, 월세는 1,200,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 다만 대항력이 없는 임차인이므로 이 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시나리오도 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 661,024,166원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,010,242원 |
| 을구 1번 근저당 · 회덕농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 회덕농업협동조합 | 532,800,000원 | 352,013,924원 |
| 을구 5번 근저당 · 회덕농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 회덕농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 회덕농업협동조합 | 114,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 회덕농업협동조합 | 114,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 회덕농업협동조합 | 117,600,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 김선자 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 661,024,166원 가정 시 채권자 총 채권액 1,718,400,000원 중 652,013,924원이 배당되고, 미배당은 1,066,386,076원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 661,024,166원 | 652,013,924원 | 1,066,386,076원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 462,716,916원 | 455,689,747원 | 1,262,710,253원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 323,901,841원 | 318,567,215원 | 1,399,832,785원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가 1,927,184,160원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 462,716,916원, 5회 유찰 시 323,901,841원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있지만, 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 별도의 실거래 비교 근거 없이 ‘감정가의 34.3%이므로 시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 제2종근린생활시설(사무소) “인에스피”로 이용 중이며, 토지와 건물을 일괄매각합니다.
- 입지. 평택우편취급국 남측 인근으로, 근린생활시설·판매시설·창고 등이 혼재하는 일반 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,039㎡의 대지로 상업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,580,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고, 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 지상1층이며 외벽은 판넬, 내벽은 판넬 및 타일 붙임, 창호는 새시 창호입니다. 기본적인 위생·급배수설비를 갖췄습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 지번 정리. 건축물대장에는 본정리 17-2, 17-31 양 지상으로 등재돼 있으나, 2017.04.05. 본정리 17-31이 본정리 17-2로 합병되어 현황은 본정리 17-2 지상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 점유 범위. 인에스피의 점유 부분과 사용 범위가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 현황을 확인하세요.
- 임대차 원본. 보증금 15,000,000원·월세 1,200,000원, 전입일 2022.11.09. 외에 확정일자·배당요구 관련 사항은 원본 서류로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되며, 본정리 17-31이 17-2로 합병된 지번 관계를 공부와 현황에서 다시 대조하세요.
- 용도·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용 제한을 실제 활용 계획과 맞춰 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 동일 용도의 실제 거래와 임대수익·재매각 가능성을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”은 장점, “34.3%”는 시세 판정이 아니다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.08.03. 회덕농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 1명은 2022.11.09. 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차는 물론 4회·5회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 투자 판단의 난점은 가격표가 아니라 물건 성격에 있습니다. 제2종근린생활시설 사무소와 1,039㎡ 토지를 함께 매수해야 하고 이미 3회 유찰됐습니다. 최저가 661,024,166원은 감정가의 34.3%지만, 별도의 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 이 수치만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 비교적 정리돼 있으나, 환금성과 실제 활용성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
