41,650,000원
55,000,000원
0원*
수원지방법원 2025타경42644. 평택역 북측 상업지대에 있는 라페온빌2차 7층 714호, 전용 18.27㎡의 소형 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 대항력 임차보증금과 확약서의 관계입니다. 임차인 이동엽은 2022.12.10. 임대차계약을 체결하고 2022.12.19. 확정일자를 받은 뒤 2023.01.26. 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준인 2024.04.05. 주택도시보증공사 가압류보다 빠르므로 원칙적으로 대항력이 인정되고, 보증금 미배당액은 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 2026.04.23. 주택도시보증공사가 확약서를 제출했고, 그 내용은 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 현재 회차의 룰상 미배당액 77,499,700원은 분석표에 남지만, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42644 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 64-5 라페온빌2차 7층 714호 경기도 평택시 평택로64번길 21-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 18.27㎡ · 방1·욕실겸화장실1·현관 · 지상18층 중 7층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 1개동 299세대 · 2017.08.24. |
| 소유자 | 김수 (2023.03.03. 소유권이전, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약이 인수를 없앴다
등기부상 2017.09.20. 설정된 수협은행 근저당권 82,080,000원은 2023.01.26. 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 권리 가운데 말소기준은 2024.04.05. 접수된 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 말소되지만, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 빠르므로 등기 말소와 보증금 인수 여부는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동엽 | 전유부분 건물의 전부 주거·임차권등기 | 118,000,000원 | 전입·점유 2023.01.26. 확정일자 2022.12.19. 배당요구 2025.02.25. | 대항력 있음 우선변제 승계신고 아님 | 확약 적용 실질 인수 0원* |
임차권등기는 2025.02.25. 접수됐지만 대항력 판단은 등기일이 아니라 전입·점유 시점으로 봅니다. 이동엽의 전입·점유일은 2023.01.26.으로 말소기준 2024.04.05.보다 빠릅니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있으나, 매각대금이 보증금보다 작아 확약이 없다면 잔액 인수 문제가 발생합니다. 이 사건에서는 그 잔액 청구를 포기하는 확약이 제출돼 인수위험이 해소된 형태입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확약 없을 때 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 41,650,000원 | 77,499,700원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 29,155,000원 | 89,769,790원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 24% | 20,408,500원 | 98,358,853원 | 0원* |
* 확약서 원문과 제출·효력 유지 여부를 매각물건명세서 및 법원 기록에서 최종 대조한다는 전제입니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 중
라페온빌II 동일 면적 18.27㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 65,083,333원이지만 가격 판단은 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 62,300,000원, 최신 거래는 2026.06.의 55,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거보다 -21.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 18.27㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 18.27㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 18.27㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 18.27㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 18.27㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 13 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 11 | 63,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 18.27㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 18.27㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 18.27㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2024.11 | 18.27㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.27㎡ | 10건 | 62,300,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 41,650,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 62,300,000원의 66.9%이고, 최신 거래 55,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 가격 간격이 존재합니다. 다만 2024.11.과 2025.12.에는 80,000,000원 거래가 있었던 반면 2026.03.에는 45,000,000원까지 내려왔고, 최신 거래 중에도 55,000,000원이 반복돼 하락 추세를 무시한 가격 가점은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 1. 임차인 이동엽 보증금 · 우선변제 | 118,000,000원 | 40,500,300원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 118,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 임차인 우선변제에 배정됩니다. 확약이 없으면 임차보증금 부족분 77,499,700원이 매수인 인수 대상이지만, 제출된 확약을 반영한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택역 북측 인근으로 각종 상가·근린생활시설·오피스텔이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 평택역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 18층 건물의 7층이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모. 전용 18.27㎡, 방1·욕실겸화장실1의 소형 주거형으로 1개동 299세대입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 남측과 북측으로 폭 6미터~8미터 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인·외국법인·외국단체가 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 이어지고 있으나 45,000,000원부터 80,000,000원까지 편차가 크고, 최근 거래 추세가 -21.1%여서 보수적인 매도가 산정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.23. 제출 문서에 대항력 포기, 잔존 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 기재됐는지 법원 기록에서 직접 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종본 확인. 확약 내용이 최종 명세서에도 유지되는지, 별도 정정·취하·변경이 없는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약에 말소 동의가 있어도 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 배당변동 점검. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 임차인 배당액은 달라질 수 있으나, 확약이 유효하면 잔존 보증금의 매수인 청구는 포기되는 구조입니다.
- 최근 저가 거래 확인. 2026.03. 45,000,000원 거래와 2026.06. 55,000,000원 거래가 있어 내부 상태·층·거래 조건을 추가 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 소형 주거형 환금성. 전용 18.27㎡는 수요층이 제한될 수 있으므로 임대수요와 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 확인돼야 싼 물건”
표면만 보면 감정가 85,000,000원에서 두 차례 유찰돼 41,650,000원까지 내려온 저가 물건입니다. 그러나 확약서를 빼고 보면 대항력 임차보증금 118,000,000원이 존재하고, 현재 회차의 룰상 인수액은 77,499,700원입니다. 즉 원래 구조는 낙찰가가 내려가도 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다.
이 사건의 투자 가능성을 만드는 것은 낮은 최저가가 아니라 2026.04.23. 확약서입니다. 그 문서가 최종적으로 유효하다면 실질 인수는 0원*이고, 실질취득 41,650,000원은 최근 12개월 평균 62,300,000원의 66.9%로 내려갑니다. 반면 시장은 -21.1% 하락 추세이고 단지 경매 평균 유찰도 3.2회입니다. 결론은 권리조건부 합격, 가격은 매력, 환금성은 보수적 접근입니다. 확약서 한 장의 확인 여부가 이 물건을 ‘인수형’과 ‘가격형’으로 완전히 갈라놓습니다.
