수원지방법원 2025타경42646. 평택시 비전동 ‘썬아트빌’ 5층 501호입니다. 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금입니다. 정재연은 2022년 3월 28일 전입·점유, 2022년 2월 25일 확정일자를 갖추고 2024년 1월 12일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 경기신용보증재단 가압류는 2024년 4월 3일이므로 정재연의 권리가 앞섭니다. 현재 최저가 86,730,000원으로 매각될 경우 집행비용 1,961,140원을 뺀 84,768,860원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 100,231,140원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 86,730,000원의 최저가가 아니라 실질취득액 186,961,140원입니다. 데이터상 비교 가능한 거래는 2022년 4월 동일 전용면적 53.9㎡, 5층의 185,000,000원 한 건입니다. 현재 회차 실질취득액은 이 거래금액보다 약 1,961,140원 높습니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 커지기 때문에 총 부담은 보증금 185,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 741-3 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 썬아트빌 · 전용 53.9㎡ · 방3·거실·주방겸 식당·욕실겸 화장실2·현관 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 필로티구조 5층 다세대주택 · 총 8세대 · 2015.05.22 준공 |
| 소유자 | 이의선 (2022.04.15 매매, 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (3회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 결정한다
2018년 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 112,800,000원은 2022년 3월 29일 이미 말소됐습니다. 이후 정재연이 2022년 3월 28일 전입·점유했고, 2024년 1월 12일 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024년 4월 3일 경기신용보증재단 가압류보다 앞서므로 정재연의 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다. 반면 경기신용보증재단 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 롯데캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력과 승계 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재연 | 501호 전부 | 2022.03.28 / 2022.02.25 | 185,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 승계 |
| 김국화 | 501호 | 2024.05.29 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 근거 없음 |
| JIN HUILIN | 501호 | 2024.05.29 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 근거 없음 |
정재연은 전입·점유 시점과 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서고 배당요구도 확인됩니다. 반면 김국화와 JIN HUILIN은 2024년 5월 29일 전입으로 말소기준 2024년 4월 3일보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 선후관계상 정재연처럼 매수인에게 보증금이 승계되는 권리로 볼 근거는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
썬아트빌은 총 8세대 규모이고, 대상 전용면적은 53.9㎡입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2022년 4월 5층 185,000,000원 한 건입니다. 데이터상 평균·최신 거래·최근 12개월 비교값도 모두 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 53.9㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 비교값 | 53.9㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
최저매각가 86,730,000원만 놓고 보면 거래금액 185,000,000원의 46.9%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건에서 실제 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 선순위 임차보증금 미배당분을 더한 현재 실질취득액은 186,961,140원으로 비교 거래 185,000,000원의 약 101.1%입니다. 즉 현재 회차를 기준으로는 최근 비교 거래보다 싸게 취득하는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,961,140원 |
| 1. 임차인 정재연 보증금 | 185,000,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 19,998,145원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 | 24,961,717원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 정재연 보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분 100,231,140원이 매수인에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 사건 분류는 아파트이나, 감정평가 이용상태는 5층 규모 다세대주택의 501호 단위세대로 기재되어 있습니다. 총 8세대의 썬아트빌입니다.
- 입지. 평택시 비전동 한광중고등학교 동남측 인근. 단독주택이 주를 이루고 공동주택이 혼재하는 일반주거지역이며 주거환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 중심지 인근이며, 남측 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 필로티구조 5층 다세대주택으로, 급배수·위생설비·도시가스·1층 주차장·개별난방을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북측 소로2류 포장도로에 접하고, 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,053,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 실거래 표본은 1건입니다. 매각물건명세서에는 엘리베이터 없음이 기재돼 있어 고층인 5층 물건의 환금성과 실사용 편의에 불리한 요소입니다.
⑥ 회차별 실질부담 — 유찰을 기다려도 총액이 거의 같다
| 시나리오 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 86,730,000원 | 100,231,140원 | 186,961,140원 |
| 4회 유찰 시 | 69,384,000원 | 117,264,912원 | 186,648,912원 |
| 5회 유찰 시 | 55,507,200원 | 130,891,930원 | 186,399,130원 |
낙찰가만 보면 86,730,000원에서 55,507,200원까지 크게 내려가지만, 인수액은 100,231,140원에서 130,891,930원으로 반대로 늘어납니다. 따라서 5회 유찰까지 가더라도 실질취득은 186,399,130원으로, 비교 거래 185,000,000원보다 여전히 높습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 86,730,000원만 보고 입찰가를 판단하지 말고, 정재연 미배당 보증금 100,231,140원을 합산한 실질취득액을 기준으로 보세요.
- 선순위 임차권 확인. 정재연의 전입 2022.03.28·확정일자 2022.02.25·임차권등기 2024.01.12와 보증금 185,000,000원을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 현재 점유자 확인. 김국화와 JIN HUILIN은 2024.05.29 전입으로 대항력은 없지만 실제 인도 과정과 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 엘리베이터 없음. 5층 물건이므로 실거주 편의와 향후 매도 시 매수층 축소 가능성을 함께 반영해야 합니다.
- 실거래 표본 제한. 비교 가능한 거래가 2022.04의 185,000,000원 한 건이므로, 입찰 전 주변 다세대·연립의 현재 호가와 거래 수준을 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 실제 배당순위 변동요소는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값처럼 보이지만, 총부담은 시세 이상”
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 49%인 86,730,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 정재연의 선순위 보증금 185,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 100,231,140원을 추가 인수해 실질취득액이 186,961,140원이 됩니다. 이는 확인되는 185,000,000원 거래보다 약간 높습니다.
더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금이 늘어 4회 유찰 시 186,648,912원, 5회 유찰 시 186,399,130원의 실질부담이 남습니다. 여기에 8세대 소규모 다세대, 5층, 엘리베이터 없음, 거래 표본 1건이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 선순위 임차보증금 인수까지 포함한 총취득비용을 시세와 비교하는 것입니다.
