수원지방법원 2025타경42671. 평택시 포승읍 더스위트하버 7층 702호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 아파트로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 김홍수이며, 2020년 3월 27일 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 55,200,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 삼성카드 가압류와 중소기업은행의 이번 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 점유관계에서는 정채원, 조남준 두 명이 확인되지만 전입일이 각각 2024.02.20, 2025.02.03으로 말소기준일인 2020.03.27보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 분석돼, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42671 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7 더스위트하버 7층 702호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 포승읍 평택항로184번길 3-40 |
| 용도 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 공부상 아파트 |
| 소유자 | 김홍수 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 28,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 169,289,700원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.03.27 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 55,200,000원이고 채무자는 김홍수입니다. 2025.06.11 삼성카드 가압류 8,226,293원과 2025.09.23 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 신탁, 도드람양돈협동조합 근저당, 종전 임의경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 — 실제 조사 2명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정채원 | 2024.02.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조남준 | 2025.02.03 | 미상 | 2025.12.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 조사된 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이는 배당액에는 영향을 줄 수 있지만, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장 자체도 하락
더스위트하버는 총 299세대, 2017.04.05 준공이며 비교 면적은 24.82㎡입니다. 최근 실거래 12건 전체 평균은 43,125,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 38,000,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 24.82㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2026.05 | 26.62㎡ | 6 | 30,000,000원 |
| 2025.11 | 23.38㎡ | 11 | 42,000,000원 |
| 2025.09 | 24.82㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2025.03 | 25.49㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2025.01 | 26.28㎡ | 14 | 47,000,000원 |
| 2024.12 | 26.62㎡ | 7 | 43,500,000원 |
| 2024.12 | 25.49㎡ | 4 | 47,000,000원 |
| 2024.11 | 23.38㎡ | 11 | 48,000,000원 |
| 2024.10 | 25.49㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2024.09 | 25.49㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2024.09 | 24.82㎡ | 7 | 45,000,000원 |
최근 12개월 평균은 38,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 40,000,000원입니다. 현재 최저가 28,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.7%입니다. 감정가 40,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 가격 자체는 최근 거래권보다 낮아졌습니다.
하지만 시장 흐름은 반드시 같이 봐야 합니다. 최근 12개월 거래가격은 이전 거래군보다 -16.8%의 하락 추세입니다. 즉 28,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 곧바로 안전마진이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 7.2회라는 점은 환금성과 입찰수요를 보수적으로 볼 근거입니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 904,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 55,200,000원 | 27,096,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,226,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 28,000,000원을 가정하면 집행비용 904,000원 이후 중소기업은행에 27,096,000원이 배당되고, 삼성카드와 소유자에게는 배당 잔액이 없습니다. 채권자 총 청구액 63,426,293원 대비 미배당액은 36,330,293원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 28,000,000원 | 27,096,000원 | 36,330,293원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 19,600,000원 | 18,847,200원 | 44,579,093원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 13,720,000원 | 13,073,040원 | 50,353,253원 | 0원 |
⑥ 입지·토지 조건 메모
- 용도지역. 일반상업지역이며 국가산업단지·지원시설구역에 포함됩니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며 토지 도로접면은 중로한면입니다.
- 토지 형태. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 공시지가. 1,196,000원/㎡이며 토지면적은 1,138.5㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 대조. 사건상 용도는 근린시설이고 매각물건명세서에는 공부상 아파트로 기재돼 있습니다. 실제 이용·건축물대장·등기 용도를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 정채원·조남준 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당과 명도 협의에 필요한 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 조사된 점유자가 2명 있으므로 권리 인수와 별개로 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래추세가 -16.8%이므로 38,000,000원 평균이나 40,000,000원 최신 거래만을 고정 시세로 보지 않는 편이 안전합니다.
- 장기 유찰 체질. 더스위트하버 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.2회입니다. 향후 환금성과 경쟁 강도를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “가격 할인은 분명하지만, 싸다는 결론은 환금성까지 본 뒤”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.27 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 40,000,000원에서 1회 유찰돼 28,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 38,000,000원의 73.7%입니다. 다만 시장은 -16.8% 하락 추세이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 7.2회입니다. 따라서 결론은 권리 인수 부담은 낮고 현재 가격에는 할인폭이 있으나, 용도 확인·점유자 명도·하락 추세·환금성을 함께 검증해야 하는 물건입니다.
