인천지방법원 2025타경507752. 인천 부평구 부개동 금화테크빌 씨동 4층 401호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있는 보통 수준의 교통 여건입니다. 가격만 보면 감정가 110,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 37,730,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 “싸다”보다 먼저 임차권등기와 확약을 봐야 합니다.
김영아 임차권자는 전입 2021.06.10, 확정일자 2021.05.13, 임차권등기 2022.12.22, 보증금 120,000,000원입니다. 말소기준권리로 잡힌 주택도시보증공사 가압류 2023.02.14보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 현재 최저가 배당 시 임차인에게 배당되는 금액은 집행비용을 제외한 36,650,860원이고, 부족분은 83,349,140원입니다. 다만 notes에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이 있어, 정확도 규칙상 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 23-32 금화테크빌 씨동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중임 · 제4층 제401호 37.80㎡ 전부 |
| 소유자 | 김한빈 (2019.08.09. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2023.02.14 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 김영아 임차권등기는 2022.12.22, 전입은 2021.06.10, 확정일자는 2021.05.13입니다. 즉 임차권은 말소기준보다 앞선 선순위 구조입니다. 원칙적으로는 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인 인수 문제가 됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영아 | 제4층 제401호 37.80㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.06.10 | 우선변제 확정 2021.05.13 · 배당요구 2022.12.22 | 확약 확인형 룰상 부족분 83,349,140원 / 확약 적용 시 실질 0원* |
tenants의 is_subrogation/is_guarantor 값은 false입니다. 따라서 보증기관의 중복신고로 합산 제외할 대상이 아니라, 실제 임차인 1명으로 판단합니다.
③ 실질취득 — 최저가만 보면 안 되는 구조
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 매수인 실질취득은 낙찰가 + 인수 부족분으로 계산되어 사실상 보증금 120,000,000원에 가까워집니다. 현재 회차도 최저가 37,730,000원에 낙찰되면, 집행비용 1,079,140원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 36,650,860원이 배당되고, 부족분 83,349,140원이 남습니다. 그래서 확약이 없다면 실질 판단액은 121,079,140원 수준입니다.
하지만 본 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약은 김영아 임차권등기에만 적용되는 것으로 보고, 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 따라서 확약 적용을 전제로 한 실질취득은 37,730,000원*입니다. 단, 국세·지방세 압류 4건은 notes상 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있으므로, 확약과 별개로 확인해야 할 변수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 | 약 매각가의 2.9% 추정 |
| 1. 임차인 김영아 보증금 | 120,000,000원 | 36,650,860원 | 부족분 83,349,140원 · 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 국민은행 | 39,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 신한은행 | 36,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 신한은행 | 52,800,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 우리은행 | 53,900,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,311,500,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표상 룰상 매수인 인수 부족분은 83,349,140원입니다. 다만 notes의 말소동의 확약서가 김영아 임차권에 적용되므로 실질 인수는 0원*으로 정리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 ‘부광여자고등학교’ 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대, 연립, 주상용건물, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2001.12.20입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 가격 메리트는 확약 적용 여부에 달려 있습니다. 확약의 주체, 대상 임차권, 말소 조건, 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 구조 이해. 김영아 임차권은 전입 2021.06.10, 확정 2021.05.13, 임차권등기 2022.12.22, 보증금 120,000,000원입니다. 확약이 없으면 부족분 인수형입니다.
- 국세·지방세 압류 확인. notes에는 국세·지방세 압류 4건과 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 기재되어 있습니다. 확약으로 임차권이 정리되어도 세금 변수는 별도입니다.
- 실제 임차인 수. tenants 기준 실제 임차인은 김영아 1명입니다. is_subrogation/is_guarantor가 false이므로 보증기관 승계 중복신고로 보증금을 합산 제외하는 사안은 아닙니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
이 물건은 단순히 감정가 110,000,000원짜리가 37,730,000원까지 내려온 저가 물건이 아닙니다. 핵심은 선순위 임차권등기입니다. 김영아 임차권자는 보증금 120,000,000원, 전입 2021.06.10, 확정일자 2021.05.13으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 룰상 인수 부족분 83,349,140원이 남아, 실질 부담이 감정가를 넘어설 수 있습니다.
다만 제공 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약이 김영아 임차권등기에 유효하게 적용된다면, 해당 임차권 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 최저가 37,730,000원* 기준으로 볼 수 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약서 원본이 맞으면 검토 가능, 확약서가 흔들리면 입찰 보류. 이 사건의 등급은 최저가가 아니라 확약의 확실성에서 결정됩니다.
