수원지방법원 2025타경42689. 안성시 대덕면 내리 센트럴하우스 비동 403호, 공동주택인 다세대주택입니다. 소유자 오민식은 2022.04.15 매매를 원인으로 거래가액 150,000,000원에 취득했고, 그보다 앞선 2022.04.15 이운혁의 전입·점유와 2022.03.21 확정일자가 확인됩니다. 이운혁의 임차보증금은 150,000,000원이며 2024.06.25 임차권등기까지 마쳤으므로, 확약이 없었다면 현재 최저가만 보고 “9,100만원짜리 물건”으로 볼 수 없는 구조입니다.
핵심은 2026.06.01 제출된 확약서입니다. 확약 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 이 확약이 매각절차에 그대로 반영되는 한 현재 회차의 룰상 미배당 61,038,000원은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 대덕면 내리 148-2 센트럴하우스 비동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 제4층 제403호 |
| 소유자 | 오민식 (2022.04.15 매매 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
등기상 현재 핵심 권리는 이운혁의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.19, 확정일자 2022.03.21, 전입·점유개시는 2022.04.15, 보증금은 150,000,000원입니다. 경매개시결정 2025.09.22보다 앞서 대항요건을 갖췄기 때문에 원칙적인 권리 계산에서는 매각대금으로 배당되지 못한 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이운혁 | 주택(비동 403호) 전부 | 2022.04.15 | 2022.03.21 | 150,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 후 인수 0 |
2016.05.30 설정됐던 광주지구축산업협동조합 근저당권 72,000,000원은 2022.04.14 이미 말소됐고, 2025.03.19 국의 압류도 2025.06.19 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.09.22 강제경매개시결정이며, 이후 2025.11.25 안성시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 91,000,000원
센트럴하우스의 비교 거래는 전용 46.1㎡·46.44㎡ 중심이며, 제공된 5건의 거래가는 모두 150,000,000원입니다. 대상 면적은 46.1㎡로 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 46.1㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 46.44㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 46.44㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 46.1㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 50.4㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 150,000,000원 |
현재 최저가는 91,000,000원으로 최근 12개월 평균으로 제시된 150,000,000원의 60.7%입니다. 확약을 반영하지 않는 원칙 계산이라면 매수인은 61,038,000원을 추가 인수해 실질취득이 약 보증금 수준으로 수렴하므로 최저가 9,100만원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이번 건은 확약으로 그 잔존청구를 포기했기 때문에 실질취득은 91,000,000원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 이운혁 보증금 · 우선변제 | 150,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 계산상 임차보증금 150,000,000원 중 88,962,000원이 배당되고 61,038,000원이 미배당됩니다. 다만 2026.06.01 확약에 따라 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전·후의 차이
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 91,000,000원 | 61,038,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 72,800,000원 | 78,910,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 58,240,000원 | 93,208,320원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 전체 부담은 약 보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 건은 확약으로 그 연결고리를 끊었다는 점이 핵심입니다. 따라서 유찰로 가격이 낮아질수록 확약 반영 실질취득액도 함께 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제4층 제403호입니다. 사용승인일은 2016.05.23입니다.
- 입지. 중앙대학교 다빈치캠퍼스 남측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·다세대주택·전·답 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·공장설립승인지역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 886.0㎡, 평지의 사다리형이며 공시지가는 333,500원/㎡입니다.
- 환금성. 센트럴하우스는 총 20세대로, 비교 거래가 5건에 그치고 제시된 거래 시점도 2022년에 집중돼 있어 소규모 다세대 특유의 환금성 변동을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 해당 매각조건에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는 조건과 절차를 원본 문서에서 대조해야 합니다.
- 배당 계산 확인. 현재 회차 기준 임차인 우선배당은 88,962,000원, 원칙상 부족분은 61,038,000원입니다. 확약 반영 전후를 혼동하면 안 됩니다.
- 시세 시점 확인. 제공된 비교 거래는 2022.03~2022.12의 5건으로 모두 150,000,000원입니다. 실제 입찰 시점의 가격은 별도 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 20세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회이므로, 낮은 최저가와 별개로 매도기간·대출·수요층을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”을 가능하게 만든 것은 확약이다
등기만 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차권이 먼저 보이고, 현재 회차에서 61,038,000원이 미배당되는 인수형 구조입니다. 이런 물건은 보통 낙찰가가 91,000,000원이라고 해서 실질취득도 91,000,000원이 되지 않습니다. 그러나 이번 건은 2026.06.01 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수 0원으로 판단할 수 있습니다.
확약을 반영한 현재 실질취득은 91,000,000원, 비교 실거래 평균 150,000,000원의 60.7%입니다. 가격만 보면 충분히 낮아졌습니다. 다만 비교 거래 시점이 2022년에 집중된 점, 총 20세대의 소규모 다세대라는 점, 그리고 무엇보다 이 가격 메리트가 확약의 유효한 반영을 전제로 한다는 점 때문에 권리 확인을 생략해서는 안 됩니다. 확약 확인이 끝나면 가격 메리트가 살아나는 B등급 물건입니다.
