인천지방법원 2025타경513212. 부평구 갈산동 인천테크노밸리유1센터 21층 에이동2126호입니다. 감정평가상 이용상태는 “공동주택(기숙사)(지식산업센터-지원시설)”입니다. 등기 흐름에서 눈에 띄는 점은 2022.01.25 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 516,000,000원이 현재는 등기부상 이미 말소되어 있다는 점입니다. 따라서 제공된 권리판정상 말소기준은 더 뒤인 2025.04.22 신용보증기금 가압류 29,049,968원입니다.
그 이후 인천신용보증재단·국·경기신용보증재단·삼성카드의 압류·가압류와 2025.10.17 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상이므로, 실제 점유관계와 명도 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513212 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 21층 에이동2126호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공동주택(기숙사)(지식산업센터-지원시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 23층 건물 내 21층 에이동2126호 |
| 소유자 | 이범수 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 96,375,086원 |
| 말소기준 | 2025.04.22 신용보증기금 가압류 · 29,049,968원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 이미 말소, 기준은 2025년 가압류
2022.01.25 중소기업은행 근저당권은 채권최고액이 516,000,000원이었지만 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 이에 따라 현존 권리 중 2025.04.22 신용보증기금 가압류가 말소기준이 되고, 그 뒤 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 ‘싼 물건’이 아니다
현재 최저매각가는 88,900,000원으로 감정가 127,000,000원의 70%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 권리 인수 기준 실질취득도 88,900,000원입니다. 그러나 비교할 실거래 가격을 확인할 수 없는 상태에서는 70%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 해석할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 88,900,000원 | 86,899,800원 | 5,723,803원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 62,229,999원 | 60,709,859원 | 31,913,744원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 43,560,999원 | 42,376,901원 | 50,246,702원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 매각가는 62,229,999원, 43,560,999원으로 내려가지만 채권자 미배당은 각각 31,913,744원, 50,246,702원으로 커집니다. 반면 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 변화는 현재 분석 범위에서는 매수인의 권리 인수 증가가 아니라 채권자의 미회수 확대로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 29,049,968원 | 29,049,968원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 22,059,976원 | 22,059,976원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,513,659원 | 10,789,856원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 92,623,603원 중 86,899,800원이 배당되고 5,723,803원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 소재 갈산역 동측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천1호선 갈산역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 각각 약 20m 및 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(기숙사)(지식산업센터-지원시설)로 이용 중이며, 일반 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역의 기재 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 기숙사·지식산업센터 지원시설이라는 이용 특성상 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인해 현재 최저가의 적정성을 검증할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 현재 권리판정은 2025.04.22 신용보증기금 가압류를 기준으로 합니다. 2022.01.25 중소기업은행 근저당은 등기상 이미 말소된 상태이므로 최신 등기부 원본을 다시 대조하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 중소기업은행 청구액은 96,375,086원이지만 제공된 회차별 배당 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다. 배당요구와 채권계산서를 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입·사업자등록·실점유 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 127,000,000원 대비 최저가 88,900,000원이라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·유사 용도의 실제 거래와 임대가격을 확인하세요.
- 용도 확인. 이용상태가 공동주택(기숙사)(지식산업센터-지원시설)입니다. 일반 공동주택과 동일한 수요·금융·활용성을 전제로 판단하지 마세요.
- 세금·배당 변수. 국 압류가 등기되어 있고 현재 배당표는 당해세·최우선변제 등 변동 가능 요소가 남아 있으므로 실제 배당표와 조세채권 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 비교적 분명합니다. 2022년 중소기업은행 근저당은 이미 말소되어 있고, 2025.04.22 신용보증기금 가압류가 말소기준으로 잡혀 이후 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 다른 절반인 가격은 아직 별도 검증이 필요합니다. 현재 최저가는 88,900,000원, 감정가의 70%이지만, 비교 실거래가 확인되지 않고 감정 이용상태도 일반 아파트가 아닌 기숙사·지식산업센터 지원시설입니다. 여기에 감정평가상 임대관계까지 미상입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 시세 확인 후 판단.”입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 거래가격·임대수요·점유 상태를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
