인천지방법원 2025타경513251. 인천 계양구 서운동 경남파크빌 2층 203호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이춘옥이며, 2010.08.05. 공유자 전원 지분을 매매로 이전받은 뒤 같은 날 대천새마을금고에 채권최고액 124,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.10.21. 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 이후 대천새마을금고의 명칭이 보령시새마을금고로 변경되고, 해당 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 명의·권리자 변동으로, 말소기준이 된 2010.08.05. 근저당의 순위 자체를 새로 만드는 등기는 아닙니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513251 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 181-7 경남파크빌 2층203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 살라리로12번길 4-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 제2층 제203호 · 사용승인일 2010.04.30 |
| 소유자 | 이춘옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 88,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 82,612,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2010년 근저당이 말소기준
말소기준은 2010.08.05. 대천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 124,000,000원이며 채무자는 이춘옥입니다. 이후 2025.10.21. 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026.07.09.에는 대천새마을금고의 명칭이 보령시새마을금고로 변경됐다는 표시변경 및 근저당권의 주식회사새마을금고자산관리회사 이전이 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 126,000,000원, 현재 최저매각가는 88,200,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 61,739,999원, 3회 유찰 시 43,217,999원으로 계산돼 있습니다.
다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 88,200,000원이 실제 시장가격보다 싼지 여부는 판단을 보류하는 것이 맞습니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 주거나 ‘급매보다 싸다’고 해석하는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 37,787,600원 |
| 2회 유찰 시 | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 63,771,321원 |
| 3회 유찰 시 | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 81,959,925원 |
③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 근저당 · 대천새마을금고 | 124,000,000원 | 86,212,400원 |
| 미배당 | - | 37,787,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,987,600원을 제외한 86,212,400원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 124,000,000원 대비 37,787,600원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 계수중학교 북측 인근으로, 주위에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 인천1호선 임학역이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 203호이며 사용승인일은 2010.04.30입니다. 위생·난방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 가장형이고 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(살나리 구획정리), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 감정요항에 기재된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 경쟁력을 숫자로 확정하기 어렵습니다. 인근 유사 다세대 거래와 매물 호가를 대조한 뒤 입찰가를 정하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자 및 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 근저당권 현재 명의 확인. 대천새마을금고에서 보령시새마을금고로 명칭이 변경되고 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 최신 등기부와 배당요구 관계를 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 동일 조건 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비와 실제 내부상태를 별도 점검해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.01입니다. 입찰 전 기일 변경 및 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 같은 말이 아니다
이 물건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 감정가 126,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 88,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 직접 확인도 이뤄지지 않았으며, 시세와 비교할 실거래 근거도 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 권리 구조는 비교적 선명하지만 임차·점유 확인이 남아 있고, 가격 메리트는 별도 시세조사 후 판단입니다. 감정가의 70%라는 할인율 자체보다 현장 점유관계와 실제 시장가격을 먼저 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
