인천지방법원 2025타경513484. 인천 서구 가좌동 진주아파트 301동 1층 103호입니다. 감정가는 190,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 133,000,000원입니다. 등기상 소유자는 김미란이며, 현재 권리분석의 기준점은 2022.05.18 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 216,000,000원입니다. 그 뒤 2025년 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
과거에는 한국주택은행·에스케이생명보험·대한생명보험·삼성생명보험·광주농업협동조합· 중소기업은행·투게더대부·임광선·상상인플러스저축은행 등의 근저당과 전세권이 순차적으로 존재했지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 매수인이 떠안는 등기상 권리와 배당 미충족액은 구분해야 합니다. 채권자에게 배당이 부족하더라도 그 부족액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513484 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 30-86 진주아파트 301동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 기준시점 현재 아파트로 이용중 |
| 면적 | 49.5㎡ |
| 소유자 | 김미란 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 194,637,422원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준
현재 기준 말소기준권리는 2022.05.18. 을구 25번 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원이고 채무자는 김미란입니다. 이후 2025.03.13. 롯데카드 가압류 5,083,401원과 2025.10.29. 임의경매개시결정이 존재하지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 경매개시 채권자는 에프에스비2506유동화전문 유한회사이고 양도인은 주식회사 에스비아이저축은행입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 74.5%
진주3 단지 동일 면적 49.5㎡의 최근 실거래 12건 평균은 178,625,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 3월 5층 175,000,000원이고, 최근 12건 범위는 160,000,000원~188,000,000원입니다. 현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%로, 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.5㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 49.5㎡ | 11 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 49.5㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.01 | 49.5㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 49.5㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 49.5㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 2025.11 | 49.5㎡ | 11 | 181,000,000원 |
| 2025.09 | 49.5㎡ | 8 | 187,000,000원 |
| 2025.06 | 49.5㎡ | 5 | 183,500,000원 |
| 2025.06 | 49.5㎡ | 11 | 171,000,000원 |
| 2025.06 | 49.56㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2025.05 | 49.5㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 178,625,000원 |
현재 최저가와 최근 실거래 평균의 차이는 45,625,000원입니다. 최신 실거래 175,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 42,000,000원 낮습니다. 실거래 자료만 놓고 보면 1회 유찰 후 가격에는 분명한 할인 폭이 있습니다. 다만 본건은 1층이므로 다른 층 실거래를 그대로 본건 가치로 등치하지 않고 개별 상태와 층 차이를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 216,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,083,401원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 133,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 221,083,401원 중 130,338,000원이 배당되고 90,745,401원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 90,745,401원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 130,059,201원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 157,486,462원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가림고등학교 동측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 인천2호선 인천가좌역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물로 사용승인일은 1989.11.25이며, 본건은 제1층 제103호입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비, 승강기설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중이고 북측·동측으로 폭 약 10m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 적용을 받고 있으며 공시지가는 1,830,000원/㎡입니다.
- 단지. 진주3 단지는 798세대이며 동일 면적 최근 12건 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 실거래는 여러 층 거래가 섞여 있습니다. 본건 1층이라는 조건을 감안해 동일 단지 저층 거래와 내부 상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2022.05.18. 에스비아이저축은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 근저당권 미배당액이 크더라도 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 낙찰 후 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 확인 포인트는 점유와 1층 가치
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 에스비아이저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 190,000,000원에서 한 차례 유찰돼 133,000,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균 178,625,000원의 74.5%입니다. 최신 거래 175,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 실거래 대비 할인 폭이 존재합니다. 다만 본건은 1층이고 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 실제 점유자 확인과 1층 가치 보정이 최종 입찰가를 정하는 핵심입니다.
