인천지방법원 2025타경513888. 인천 미추홀구 주안동 경보빌라 2동 5층 501호, 전용 39.73㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김종남으로 2023.05.17. 거래가 98,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 을구 7번 주택임차권입니다. 과거 국민은행 등의 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 임차인 김덕현은 2021.10.20. 전입, 2021.10.27. 점유개시, 2021.10.08. 확정일자를 갖추고 있어 2025.11.13. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.

보증금은 98,000,000원으로 감정가 95,000,000원보다도 큽니다. 현재 최저가 66,500,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,597,000원을 먼저 빼고 임차인에게 64,903,000원이 배당되어, 계산상 33,097,000원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 잔액을 낙찰자가 떠안아 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 김덕현 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약으로 실질 인수 0원

기준권리는 2025.11.13. 강제경매개시결정입니다. 임차인 김덕현의 전입·점유·확정일자와 2023.12.28. 주택임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각으로 자연스럽게 소멸하는 후순위 임차권으로 취급할 수 없고, 배당받지 못한 보증금 잔액의 매수인 인수 문제가 발생합니다.

* 현재 최저가 배당 계산상 미배당액 33,097,000원은 원칙상 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 김덕현 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.

② 시세 비교 — 실질취득 6,650만원은 최근 시세의 91.1%, 그러나 하락 추세

이 물건은 대항력 인수형의 계산 구조만 보면 최저가와 인수액을 합산해야 하지만, 확약을 반영한 실질 인수액이 0원이므로 실질취득은 66,500,000원입니다. 가격 비교도 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

최근 12개월 평균은 73,000,000원, 최신 거래 역시 2025.07. 73,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 66,500,000원은 이 가격의 91.1%로, 최근 거래보다 6,500,000원 낮습니다. 반면 전체 7건 평균 89,857,142원은 2021년 115,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞인 수치이므로 가격 메리트 판단의 주된 기준으로 사용하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)

배당 계산상 김덕현 임차인의 보증금 미배당액은 33,097,000원입니다. 이는 원칙상 매수인 인수액이지만, 제출된 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.

④ 회차가 더 내려가도 ‘룰상 총부담’은 크게 줄지 않는 구조

확약을 배제하고 대항력 임차권의 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차 매각가 66,500,000원에서는 인수 계산액이 33,097,000원이고, 2회 유찰 시 매각가 46,550,000원에서는 52,687,900원, 3회 유찰 시 매각가 32,584,999원에서는 66,401,531원으로 증가합니다. 즉 최저가만 낮아지는 것을 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형 계산 구조입니다. 이 사건에서 가격 비교가 낙찰가 기준으로 가능해지는 이유는 오직 김덕현 임차권에 대한 말소동의 확약을 실질 인수 0원으로 반영했기 때문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 “다세대주택”으로 이용 중인 전용 39.73㎡ 물건입니다. 경보빌라(2동)는 총 8세대입니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천남부초등학교 서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 용일사거리 남동측구역 주거환경개선사업 정비구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 160.0㎡, 평지·정방형이며 공시지가는 1,332,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 외벽은 외장타일 마감 등, 창호는 샷시창이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 최근 12개월 거래 표본이 1건에 불과합니다. 최근 가격 추세도 -21.2%여서 재매각 시 가격·기간 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출”의 대상이 을구 7번 김덕현 주택임차권과 정확히 일치하는지, 말소 조건과 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 배당 계산상 미배당액은 33,097,000원이지만 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 가격 판단이 완전히 달라집니다.
• 가격 기준은 최근 시세. 전체 거래평균 89,857,142원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 73,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 추세가 -21.2%이므로 실질취득 66,500,000원이 최근 시세보다 8.9% 낮다는 사실만으로 큰 안전마진이 있다고 단정하지 마세요.
• 소규모 다세대 환금성. 8세대, 최근 12개월 거래 1건이라는 점을 감안해 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 물건이므로 현재 실제 점유상태와 인도 절차를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “확약이 가격 계산의 전제를 바꾼다”

이 물건을 최저가 66,500,000원만 보고 판단하면 권리구조를 놓치기 쉽습니다. 김덕현의 보증금은 98,000,000원이고 대항력·우선변제권이 있어, 원칙적인 배당 계산상 현재 회차에서도 33,097,000원의 인수액이 생깁니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 정확도 규칙에 따라 적용하면 김덕현 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 66,500,000원이 됩니다. 최근 12개월 평균·최신 실거래 73,000,000원의 91.1%로 가격상 할인은 있지만, -21.2% 하락 추세, 8세대 다세대, 최근 거래 1건이라는 환금성 부담이 함께 존재합니다. 결론은 “확약 확인 시 권리부담은 크게 낮아지지만, 하락장과 소규모 다세대의 환금성을 감안해 보수적으로 접근할 물건”입니다.