수원지방법원 2025타경42747. 평택시 세교동 부영아파트 507동 7층 708호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이서하 씨로 2025.08.13. 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그러나 그보다 앞선 2024.09.09. 이현민 씨를 채무자로 한 최혜영 씨의 채권최고액 165,000,000원 근저당권이 설정돼 있었고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
근저당권자는 2025.10.02. 임의경매개시결정을 받았습니다. 이후 등기된 압류는 2026.01.06. 해제로 이미 말소됐으며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 배당표상 근저당권 미배당액이 발생하지만 이는 채무자 측에 남는 채권 문제로, 매수인이 근저당권 잔액을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42747 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교동 555 부영아파트 제507동 제7층 제708호 경기도 평택시 세교공원로 66 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 지상 15층 중 7층 |
| 건물구조 / 이용 | 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이서하 (2025.08.13. 소유권이전, 거래가 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최혜영 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 미배당은 남아도 매수인 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 반영되지 않았고, 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자·전입세대·외국인체류확인서와 매각물건명세서를 입찰 전에 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만 현재 최저가는 최근 거래 아래
부영1 단지는 1,590세대이며 1996.05.27. 준공됐습니다. 대상과 같은 전용 59.94㎡의 최근 실거래 12건 평균은 156,166,666원, 최신 거래는 2026.07. 162,000,000원입니다. 최근 거래 범위는 137,000,000원~185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 7 | 162,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 14 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 5 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 9 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 156,166,666원 |
감정가 193,000,000원은 최근 거래 최고가 185,000,000원보다도 높았습니다. 그러나 2회 유찰된 현재 최저가는 94,570,000원으로 내려와 최근 실거래 최저가 137,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균의 60.6%입니다. 인수액이 0원이므로 시세와 비교해야 할 실질취득액도 최저가와 같은 94,570,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,260원 |
| 2. 근저당권 · 최혜영 | 165,000,000원 | 92,467,740원 |
| 근저당권 미배당 | 165,000,000원 | 72,532,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,102,260원을 제외한 92,467,740원이 근저당권자에게 배당되고, 72,532,260원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세교초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 단지. 부영1 단지는 1,590세대이며 1996.05.27. 준공됐습니다. 대상 면적은 전용 59.94㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전설비와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트 부지이며 단지 내 도로를 통해 외부 공도로 연결됩니다. 공시지가는 1,152,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(세교택지지구)이며 중로2류에 접합니다. 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 해당 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 실거래가 12건 확인되며 거래가는 137,000,000원~185,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람·외국인체류확인서·현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.09.09. 최혜영 근저당권의 접수번호 46304와 매각물건명세서상 인수 여부를 원본으로 대조하세요.
- 실거래 비교. 최저가 94,570,000원은 최근 12개월 평균의 60.6%지만, 동일 단지 거래도 137,000,000원~185,000,000원으로 편차가 있습니다. 내부 상태와 수리비를 함께 반영하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 66,198,999원, 4회 유찰 시 46,339,299원으로 제시돼 있습니다. 현재 회차의 경쟁 강도와 낙찰 가능성을 함께 판단하세요.
- 명도 비용. 등기상 인수액 0원과 실제 명도 비용은 별개입니다. 소유자 또는 점유자와의 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 시세 아래로 내려왔다
이 사건의 말소기준권리는 2024.09.09. 최혜영 근저당권입니다. 확인된 임차인이 없고, 경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 현재 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권자가 72,532,260원을 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
가격은 신건 감정가 193,000,000원만 보면 최근 실거래 최고가 185,000,000원보다 높았지만, 2회 유찰 후 최저가는 94,570,000원까지 내려왔습니다. 인수가 없으므로 실질취득액도 94,570,000원이며, 최근 12개월 동일 면적 평균 156,166,666원의 60.6%입니다. 따라서 현 회차는 가격 비교상 메리트가 확인되는 구간입니다. 다만 임대관계 미상이라는 점을 가볍게 넘기지 말고, 실제 점유와 내부 상태를 확인한 뒤 명도·수리·관리비까지 반영한 입찰 상한을 정해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음 — 마지막 변수는 현장 상태와 점유 확인입니다.
