수원지방법원 2025타경42793. 평택시 포승읍 만호리의 평택하버라마다앙코르호텔 13층 1322호로, 등기상 소유자는 염진희입니다. 매각물건명세서 비고는 숙박시설(원룸형호텔)이고, 감정평가상 이용상태도 숙박시설(원룸형 호텔)로 조사됐습니다. 현재 매각기일은 2026.09.15, 최저매각가는 44,247,000원으로 감정가 129,000,000원의 약 34.3%입니다.
권리관계는 상대적으로 단순합니다. 2017.10.30 설정된 송포농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.10.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도의 임차인 인수액도 없고, 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 감정가가 크게 떨어진 이유는 이미 3회 유찰된 경과 자체에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42793 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-1 평택하버라마다앙코르호텔 13층 1322호 |
| 공부상 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-1, 574-10 평택하버라마다앙코르호텔 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 포승읍 평택항로 184번길 3-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(원룸형 호텔) |
| 소유자 | 염진희 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 44,247,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 송포농업협동조합 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 매각으로 소멸되는 구조
말소기준권리는 2017.10.30 송포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 104,000,000원이며, 현재 매각가격 44,247,000원에서는 집행비용을 먼저 공제한 뒤 근저당에 43,050,554원이 배당되는 구조입니다. 이에 따라 근저당의 미배당액은 60,949,446원입니다. 해당 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수액입니다.
② 가격 흐름 — 이미 크게 낮아졌고, 추가 유찰 시 더 내려간다
현재 회차는 3회 유찰 상태로, 최저매각가는 44,247,000원입니다. 감정가 129,000,000원 대비 약 34.3% 수준입니다. 실거래 비교자료는 별도로 제시되어 있지 않아, 이 리포트에서는 감정가와 회차별 최저매각가를 기준으로 가격 흐름을 봅니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 44,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,196,446원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 송포농업협동조합 | 104,000,000원 | 43,050,554원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준으로 소유자 잔여금은 0원이며, 근저당권자의 총 청구 104,000,000원 중 43,050,554원이 배당되고 60,949,446원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모
- 입지. 신당근린공원 북서측 직선거리 약 550미터 지점의 평택하버라마다앙코르호텔 내 구분소유부동산입니다. 인근은 포승 국가산업단지 내 상가지대로 상업·업무용 부동산이 밀집해 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 직선거리 약 2.7km 지점에 서해안고속도로 서평택I.C톨게이트가 위치합니다.
- 이용상태. 숙박시설(원룸형 호텔)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 내부이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의거한 평가입니다.
- 토지·용도지역. 일반상업지역이며 국가산업단지, 지원시설구역, 공공시설구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 적용 사항이 있습니다.
- 건물·토지상태. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상16층 건물의 13층 1322호이며, 토지는 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격만 보고 접근하지 않기. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 숙박시설이라는 용도 특성을 감안해 실제 이용성과 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 선택. 현재는 3회 유찰 후 44,247,000원이며, 4회 유찰 시 30,972,899원, 5회 유찰 시 21,681,029원 시나리오가 있습니다.
- 권리 인수. 근저당권의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 배당으로 채권 전액이 회수되는 구조는 아니므로 권리관계와 배당표 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 임대·운영 확인. 임대관계는 미상으로 조사되었고, 관계인 부재로 내부 상태도 현황조사 방식으로 확인되었습니다. 실제 점유·운영관계와 수익구조를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 가격”보다 “무엇을 사는가”가 중요하다
이 물건은 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 감정가 129,000,000원에서 44,247,000원으로 내려왔고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 하락폭만 놓고 보면 현재 회차의 접근성은 크게 높아졌습니다.
하지만 이 물건의 본질은 주거용 아파트가 아니라 숙박시설(원룸형 호텔)이라는 점입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만으로 판단하기보다 실제 운영상태, 임대관계, 현금흐름과 환금성, 그리고 추가 유찰 시나리오를 함께 비교해야 합니다. 권리는 단순하지만, 자산의 성격을 정확히 읽는 것이 승부처입니다.
