수원지방법원 2025타경42793. 경기도 평택시 포승읍 만호리에 위치한 평택하버라마다앙코르호텔 13층 1322호가 경매에 나왔습니다. 이 물건은 감정평가상 숙박시설(원룸형 호텔)로 이용되는 집합건물입니다. 소유자는 염진희이며, 2017년 10월 30일 소유권이전등기와 함께 송포농업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 10월 17일 송포농업협동조합이 임의경매를 신청하면서 경매 절차가 진행됐습니다.

눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 129,000,000원에서 4회 유찰을 거치며 최저매각가가 30,972,900원으로 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 호텔 객실은 일반 주거용 부동산과 매수층, 운영 방식, 수익성, 처분 가능성이 다를 수 있습니다. 따라서 최저매각가가 낮다는 사실만으로 저평가나 수익성을 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2017년 10월 30일 설정된 송포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 104,000,000원이며, 신청채권자의 경매 청구금액은 80,000,000원입니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

앞서 설정됐던 주식회사생보부동산신탁 명의 신탁등기는 2017년 10월 30일 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 염진희 명의로 등기돼 있습니다. 별도의 가압류나 압류 등기는 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 권리관계는 상대적으로 단순한 편입니다.

② 가격 분석 — 4회 유찰의 의미

이 물건의 감정가는 129,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 30,972,900원으로 감정가의 24.01%에 해당합니다. 숫자만 보면 감정가에 비해 크게 낮아진 가격입니다. 하지만 시장에서 실제로 거래되는 가격과 비교되지 않았으므로 이 금액이 저렴한 매입가인지는 판단할 수 없습니다.

예상 미배당은 근저당권 채권최고액 104,000,000원을 기준으로 계산한 금액입니다. 실제 확정채무액과는 다를 수 있으며, 매수인이 인수하는 채무를 뜻하지 않습니다. 유찰 후 가격은 시나리오이며 실제 매각조건은 법원 공고 확인이 필요합니다.

특히 숙박시설은 일반 아파트와 달리 영업 방식, 객실 운영, 시설 유지비, 수익 배분, 실사용 가능 여부 등에 따라 경제적 가치가 달라질 수 있습니다. 반복 유찰은 수요와 환금성을 신중하게 살펴봐야 할 신호이지만, 그 원인이 구체적으로 무엇인지는 별도 검증이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 30,972,900원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용은 957,512원, 송포농업협동조합에 대한 예상배당액은 30,015,388원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 73,984,612원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 신청채권자의 청구금액 80,000,000원 역시 해당 배당으로 전액 충족되지 않습니다.

집행비용은 매각가의 약 3.1%를 적용한 추정치입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위 및 금액은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 신당근린공원 북서측 직선거리 약 550m 지점에 위치합니다. 포승 국가산업단지 내 상가지대로서 상업·업무용 부동산이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 약 2.7km 지점에는 서해안고속도로 서평택I.C 톨게이트가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 16층 건물로, 본 호실은 13층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬·돌붙임·그라스커튼월 등으로 마감돼 있습니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다. 다만 개별 객실 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
• 토지·도로. 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북서측·남서측·북동측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다. 토지의 용도지역은 일반상업지역입니다.
• 지역 규제. 국가산업단지(포승지구)·지원시설구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 확인되므로, 실제 거래 시 적용되는 제한은 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부도 위반사항 없음으로 확인됩니다. 다만 이러한 사항만으로 개별 호실의 실제 상태까지 확인된 것은 아닙니다.
• 환금성. 숙박시설 구분소유 부동산으로 일반 주거용 아파트와 매수 수요가 다를 수 있습니다. 4회 유찰 사실을 고려하면 유사 호실의 거래사례, 운영 조건, 처분 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래와 현재 매물 호가를 비교하세요. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
• 호텔 운영 구조. 객실을 실제로 어떻게 운영하는지, 위탁운영계약이나 수익 배분약정이 있는지, 소유자가 자유롭게 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계. 임대관계가 미상이고 내부 현장 확인도 제한됐습니다. 실제 점유자, 객실 사용 상태, 사용·운영 계약관계를 확인하세요.
• 관리비·운영비. 체납 관리비, 공용부분 유지비, 호텔 운영 관련 비용과 낙찰 후 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 내부 상태. 객실 내부를 직접 확인하지 못한 감정평가인 만큼 설비 작동 여부, 시설 노후화, 수선 필요성을 별도로 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 2017.10.30 송포농업협동조합 근저당권을 기준으로 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서의 권리·점유·인수 내용을 입찰 전에 재확인하세요.
• 자금·매각조건. 입찰보증금, 매각조건, 잔금 마련 및 낙찰 후 추가 비용은 법원 매각공고를 기준으로 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 30,972,900원 외에도 추가 유찰 시 21,681,030원 및 15,176,720원 시나리오가 있습니다. 다만 가격이 내려가는 것 자체가 수익성과 환금성 개선을 보장하지는 않습니다.

맺으며 — “감정가의 24%가 곧 저평가는 아니다”

이 물건의 가장 큰 장점은 등기상 권리구조가 단순하고 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 송포농업협동조합의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 이미 말소된 신탁등기도 남아 있지 않습니다.

반면 가장 큰 불확실성은 가격과 실제 이용 상태입니다. 숙박시설인 호텔 객실이 4회 유찰돼 최저매각가가 30,972,900원까지 하락했다는 사실만으로 실제 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다. 객실 운영 관계와 내부 상태가 확인되지 않았으며, 비교 가능한 최근 실거래 시세도 검증되지 않았기 때문입니다.

최저매각가에 낙찰되면 확인된 권리 인수액을 더한 실질취득 기준금액은 30,972,900원이지만, 실제 취득에 필요한 세금·관리비·수선비 및 기타 비용은 별개입니다. 따라서 입찰에 앞서 유사 호실의 거래가격, 운영 수익, 점유 및 계약관계, 처분 가능성을 확인하는 것이 우선입니다.

권리는 상대적으로 단순하지만, 가격 판단은 보류입니다. 이 호텔 객실의 핵심은 감정가에서 얼마나 떨어졌는지가 아니라 실제로 얼마의 가치가 있고, 낙찰 후 어떻게 이용하거나 처분할 수 있느냐에 있습니다.