수원지방법원 2025타경42799. 평택시 세교동 현대아파트 105동 11층 1108호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 라점수이며, 등기상 2023.02.16 성명정정을 원인으로 나점수에서 라점수로 정정됐습니다. 핵심 권리는 2024.07.24 설정된 인천산림조합 근저당권으로 채권최고액은 216,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 김경숙 가압류 130,000,000원, 경매개시결정, 평택농업협동조합 가압류 21,225,827원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 267,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 186,900,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 거래 12건 평균은 217,291,666원이고 최신 거래는 2026.08 235,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 86.0%이고, 최신 거래가보다도 낮습니다. 권리 인수액이 0원인 자료 구조에서는 실질취득 기준도 현재 최저가와 동일하게 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42799 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교동 560 현대아파트 105동 11층 1108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 라점수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 189,115,907원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.07.24 인천산림조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.14 김경숙 가압류 130,000,000원, 2025.10.17 인천산림조합의 임의경매개시결정, 2025.12.02 평택농업협동조합 가압류 21,225,827원이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2025.12.29에는 이 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 제이비우리캐피탈주식회사에 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 86%
현대향촌은 380세대, 사용승인일은 1998.08.27입니다. 비교 대상 면적은 84.95㎡이며, 최근 거래 자료는 2025.11부터 2026.08까지 12건입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 217,291,666원, 최저는 203,000,000원, 최고는 243,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 2026.04 | 77.72㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 77.72㎡ | 5 | 207,500,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 6 | 234,000,000원 |
| 2026.02 | 77.72㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 77.72㎡ | 6 | 217,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 12 | 243,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 217,291,666원 |
현재 최저가 186,900,000원은 최근 12개월 평균 217,291,666원의 86.0%입니다. 실거래 최저 203,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 235,000,000원과도 차이가 있습니다. 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니며 자료상 매수인 인수액이 0원이므로, 현재 가격 비교 기준은 최저가 186,900,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,416,600원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 인천산림조합 | 216,000,000원 | 183,483,400원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 김경숙 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 평택농업협동조합 | 21,225,827원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 367,225,827원 중 183,483,400원이 배당되는 시나리오이며, 미배당은 183,742,427원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 186,900,000원 | 183,483,400원 | 183,742,427원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 130,829,999원 | 128,198,379원 | 239,027,448원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 91,580,999원 | 89,532,541원 | 277,693,286원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각대금 감소분은 채권자 미배당 증가로 연결되지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 신청채권액 189,115,907원도 현재 회차 예상 배당 183,483,400원으로는 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택중앙초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 급·배수시설·위생설비·승강기·소화전·난방·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 유사 사다리형의 평탄한 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,141,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·세교택지지구 지구단위계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한해 2025.08.26~2026.08.25 적용으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 자료는 없지만 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.12.29 제이비우리캐피탈주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 186,900,000원은 최근 12개월 평균 217,291,666원의 86.0%입니다. 실제 응찰가는 층·향·내부상태를 반영해 별도 결정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 최근 평균 아래
이 사건의 말소기준은 2024.07.24 인천산림조합 근저당권이고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 감정가 267,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저가 186,900,000원이 최근 12개월 실거래 평균 217,291,666원의 86.0% 수준입니다. 다만 임대내역이 미상으로 기재된 만큼 점유관계 확인은 남아 있습니다. 등기상 인수 부담은 낮고, 현재 가격은 최근 거래 평균 아래에 위치하지만 점유 확인을 마친 뒤 응찰가를 정하는 유형입니다.
