인천지방법원 2025타경514972. 인천광역시 서구 경서동 리치캐슬 2층 203호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2011.10.10. 설정된 여수농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 153,400,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 삼성카드 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 조사된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 156,000,000원에서 한 차례 유찰돼 109,200,000원까지 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 거래 2건의 평균이 112,000,000원으로, 현재 최저가는 평균의 97.5%입니다. 실거래 평균보다 낮기는 하지만 차이가 2,800,000원에 그쳐 ‘큰 폭의 할인’으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514972 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 752-15 리치캐슬 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중임 · 철근콘크리트구조 4층 건내 2층 203호 |
| 소유자 | 김동출 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수농업협동조합 / 103,538,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 위험 없음
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인 신고가 없어 임차보증금 인수 위험은 확인되지 않습니다. 현재 효력이 남아 있는 핵심 담보권은 2011.10.10. 여수농업협동조합 근저당권이며, 이것이 말소기준권리입니다. 2025.12.23. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2013년 삼성카드 가압류와 2014년·2020년 압류는 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 할인폭은 2.5%
리치캐슬의 비교 실거래는 2건이며 모두 전용 51.36㎡입니다. 평균 거래가는 112,000,000원, 최신 거래는 2022.03의 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 51.36㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 51.36㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 112,000,000원 |
현재 최저가 109,200,000원은 실거래 평균 112,000,000원보다 2,800,000원 낮고, 평균 대비 97.5%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다는 10,800,000원 낮습니다. 다만 거래 표본 자체가 2건이고 가격 범위도 104,000,000원~120,000,000원이어서, 현재 최저가만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,328,800원 |
| 2. 근저당 · 여수농업협동조합 | 153,400,000원 | 106,871,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,200,000원 가정 시 여수농업협동조합의 채권최고액 기준 미배당은 46,528,800원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 109,200,000원 | 106,871,200원 | 46,528,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 76,440,000원 | 74,664,080원 | 78,735,920원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 53,508,000원 | 52,144,856원 | 101,255,144원 |
2회 유찰 시 매각가는 76,440,000원, 3회 유찰 시 53,508,000원으로 계산됩니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 회차에서는 신청채권 103,538,298원이 배당액 106,871,200원 범위 안에 들어가지만, 2회 유찰부터는 예상배당액이 신청채권액보다 작아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 남동측 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 203호이며 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,358,000원/㎡, 토지면적은 374.1㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 및 중로3류 관련 지정이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이며 비교 실거래는 2건으로, 가격 판단 시 개별 호수의 상태와 거래 유동성을 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 109,200,000원은 실거래 평균 112,000,000원의 97.5%입니다. 평균보다 낮지만 차이가 크지 않으므로 응찰가를 더 올릴수록 가격 메리트는 빠르게 사라집니다.
- 실거래 표본. 비교 거래가 2건뿐이므로 104,000,000원·120,000,000원의 실제 거래 조건과 본건 2층 203호의 상태 차이를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 직접 재확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 등 등기부에 나타나지 않는 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.28이며, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 권리 구조입니다. 말소기준권리는 2011.10.10. 여수농업협동조합 근저당으로 명확하고, 임차인 신고도 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 최저가 109,200,000원은 실거래 평균 112,000,000원의 97.5%로, 한 번 유찰됐다는 사실에 비해 가격 할인폭은 크지 않습니다. 최신 거래 120,000,000원보다는 낮지만 비교 거래가 2건에 그치는 만큼, 권리 안전성만 보고 가격까지 후하게 평가하기보다는 보수적인 응찰가 관리가 핵심인 물건입니다.
