인천지방법원 2025타경507757. 인천 남동구 간석동 미르캐슬 5층 503호, 전용 68.78㎡ 오피스텔입니다. 이 물건은 일반적인 “최저가가 감정가의 49%까지 내려온 물건”으로 보면 안 됩니다. 등기와 명세서상 핵심은 을구 5번 주택임차권등기입니다. 임차인 진재옥은 전입신고일이 2022.01.26, 확정일자가 2021.12.06이고 보증금은 220,000,000원입니다. 말소기준으로 표시된 갑구 4번 압류(2022.11.07)보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인 구조입니다.
따라서 확약서가 없다면 “최저가 114,660,000원”은 싸다는 뜻이 아닙니다. 현재 회차 배당표상 임차인에게 112,254,760원만 배당되고, 부족분 107,745,240원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총취득액이 보증금 부근으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 다만 데이터의 notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있어, 이 임차권등기에 한해서는 인수액을 실질 0원*으로 별도 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 224-12 미르캐슬 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 68.78㎡ · 5층 503호 |
| 소유자 | 김다운 (2022.02.23 소유권이전, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,458,691원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 핵심은 임차권등기
이 사건의 말소기준은 데이터상 갑구 4번 압류 2022.11.07로 표시됩니다. 이후 국세·부천시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 을구 5번 주택임차권등기는 등기일은 2024.02.22이나, 임차인의 전입신고일이 2022.01.26으로 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진재옥 | 5층 503호 68.78㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 전입 2022.01.26 확정 2021.12.06 | 220,000,000원 | 2024.02.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
tenants 데이터의 is_subrogation과 is_guarantor는 모두 false입니다. 따라서 이 신고는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 하며, 보증금은 220,000,000원만 계산합니다. 주택도시보증공사는 별도로 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 임차인 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 전·후를 분리해야 한다
미르캐슬의 실거래 표본은 총 5건이고, 평균은 211,800,000원입니다. 단, 최근 표본은 2026.02 거래 148,000,000원이고, 나머지는 2022년과 2021년 거래가 섞여 있습니다. 그래서 이 물건은 “현재 최저가가 낮다”보다 확약서 반영 후 실질취득이 얼마인지를 먼저 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 68.78㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.02 | 68.78㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 71.06㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 68.78㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 66.21㎡ | 6 | 191,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 211,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,240원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 진재옥 보증금 | 220,000,000원 | 112,254,760원 | 부족분 107,745,240원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 옹진수산업협동조합 | 3,510,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 132,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,699,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,458,691원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전에는 총액이 거의 고정된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 114,660,000원 | 107,745,240원 | 222,405,240원 | 확약 없으면 시세 평균 초과 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 80,262,000원 | 141,582,716원 | 221,844,716원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 56,183,400원 | 165,227,901원 | 221,411,301원 | 보증금 부근 총액 유지 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 유찰로 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수액이 늘어납니다. 그래서 확약서가 없다면 3회·4회 유찰을 기다려도 실질취득은 계속 221,411,301원~222,405,240원 구간에 머뭅니다. 반대로 확약서가 유효하게 실행된다면 해당 임차권등기의 인수는 실질 0원*이므로 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 114,660,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ‘간석자유시장’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용편의도는 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정요항표상 본건은 오피스텔 구조입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 5층 503호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 주차설비 등이 되어 있습니다.
- 규제·도로. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 false입니다.
- 환금성. 미르캐슬은 총 12세대, 사용승인일 2016.06.30로 표시됩니다. 거래 표본은 5건이며, 최근 2026.02 거래는 148,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있으나, 실제 입찰 전 확약서 원본의 조건·범위·말소 실행 방식을 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 계산. 확약이 유효하지 않다면 룰상 인수액은 107,745,240원이고, 현재 회차 실질취득은 222,405,240원입니다. 이 경우 최저가만 보고 응찰하면 안 됩니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 진재옥 임차권등기에만 적용됩니다. 데이터상 실제 임차인은 1명이지만, 확약 밖 점유자나 미상 임대차가 원본에서 확인되면 별도 위험입니다.
- 국세·지방세 압류. 남동구, 국, 부천시 압류가 있습니다. 당해세 해당 시 0순위로 차감되어 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 환금성 보수적 판단. 총 12세대 오피스텔이고, 실거래 표본이 5건입니다. 최근 거래와 평균 거래가의 간격을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘싸다’가 아니라 ‘확약서가 성패’다
이 사건을 단순히 “감정가 234,000,000원짜리가 114,660,000원까지 내려왔다”고 보면 오판입니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금이 220,000,000원이고, 확약서가 없다면 현재 회차의 룰상 실질취득은 222,405,240원으로 실거래 평균 211,800,000원을 넘습니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 늘어 총액은 보증금 부근에 묶입니다.
반면 데이터상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 진재옥 임차권등기에 한해서는 인수액을 실질 0원*으로 보고 실질취득 114,660,000원으로 평가할 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 확약서 원본이 확인되면 가격 메리트가 생기지만, 확약서가 흔들리면 시세보다 비싼 대항력 인수형 물건입니다.
