수원지방법원 2025타경42861. 평택시 죽백동 우미린레이크파크 204동 24층 2401호입니다. 감정 이용상태는 아파트이며, 동일 단지 실거래 비교 대상 면적은 84.9879㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 24층이고 본건은 그중 24층입니다. 현재 소유자는 김경자이며, 등기상 핵심은 2018.02.14 설정된 광주은행 근저당 245,300,000원입니다.
그 뒤 2022년 페퍼저축은행 근저당 2건과 2025년 국세 압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다. 임차인 장지희는 2024.01.15 전입해 말소기준보다 훨씬 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 배당 여부와 별개로 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42861 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 죽백동 816 우미린레이크파크 204동 24층2401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일 평형 84.9879㎡ · 지상24층 중 24층 |
| 소유자 | 김경자 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 258,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 237,799,390원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.02.14 광주은행 근저당권입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당 120,000,000원·90,000,000원, 국의 압류, 에프에스비2506유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 부족액이 생기더라도 해당 후순위 채권을 매수인이 직접 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장지희 | 2401호 | 2024.01.15 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
장지희의 전입일은 2024.01.15로 말소기준 2018.02.14보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리되며 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당 관련 사항은 금액과 일자가 확인되지 않으므로 원본 명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 유찰 후 가격은 최근 실거래 아래
우미린레이크파크는 761세대, 2017.11.13 준공 단지입니다. 동일 평형 84.99㎡의 최근 실거래 12건 평균은 360,083,333원이고, 최신 거래는 2026.08 345,000,000원입니다. 현재 최저매각가 258,300,000원은 최근 12개월 평균의 71.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 11 | 345,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 19 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 24 | 428,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 365,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 8 | 343,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 12 | 345,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 360,083,333원 |
실거래 범위는 330,000,000원~430,000,000원이고, 본건과 같은 24층에서도 2026.07에 428,000,000원 거래가 확인됩니다. 감정가 369,000,000원은 최근 평균 360,083,333원보다 높은 반면, 1회 유찰된 현재 최저가 258,300,000원은 최근 평균의 71.7%까지 내려온 상태입니다. 이 사건은 신건 가격이 아니라 현재 회차 가격을 기준으로 시세 메리트를 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,416,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 245,300,000원 | 245,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 120,000,000원 | 8,583,800원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 455,300,000원, 예상 배당은 253,883,800원이며 미배당액은 201,416,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 258,300,000원 | 253,883,800원 | 201,416,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 180,810,000원 | 177,478,660원 | 277,821,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 126,566,999원 | 123,995,061원 | 331,304,939원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 고정되는 유형과는 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배다리초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·학교·공원·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상24층 건물의 24층2401호이며, 위생·급배수·지역난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구에 해당하며 공시지가는 1,436,000원/㎡입니다.
- 거래. 우미린레이크파크는 761세대이고 2017.11.13 준공됐으며, 동일 평형 최근 12건이 330,000,000원~430,000,000원에 거래됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 장지희의 전입일은 후순위지만 보증금·확정일자 등 세부 기재를 매각물건명세서에서 최종 확인합니다.
- 명도 확인. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유가 계속되고 있다면 낙찰 후 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 258,300,000원은 최근 12개월 평균 360,083,333원의 71.7%입니다. 감정가가 아니라 현재 회차 실질취득 기준으로 판단합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 201,416,200원은 존재하지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 부담은 낮고, 유찰로 가격도 내려왔다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2018.02.14 광주은행 근저당이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 장지희 역시 2024.01.15 전입으로 후순위여서 대항력과 매수인 승계가 없습니다. 배당 부족액이 201,416,200원까지 발생하지만 이는 후순위 채권자의 미회수 문제이지 매수인 인수액이 아닙니다.
가격도 신건 감정가 369,000,000원이 아니라 1회 유찰된 258,300,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 동일 평형 평균 360,083,333원의 71.7%이고 최신 거래 345,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 데이터 기준 결론은 “인수 0원·후순위 임차인으로 권리 부담은 낮고, 1회 유찰로 최근 실거래 대비 가격 여유도 생긴 물건”입니다. 다만 입찰 전에는 임차인의 보증금·확정일자와 실제 점유 상태를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
