수원지방법원 2025타경42981. 평택시 고덕동 1915-5의 토지와 3층 주거건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 다가구주택 1가구, 2층 다가구주택 1가구, 3층 다가구주택 1가구입니다. 토지면적은 261.2㎡이고, 소유자는 원혜림입니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,588,168,000원에서 두 차례 유찰돼 778,202,320원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건에서 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 ‘싸다’로 읽으면 안 됩니다. 말소기준은 2025.09.15. 삼성카드 가압류인데, 임차인 3명의 전입은 모두 그보다 빠릅니다. 권기수는 임차보증금 190,000,000원이 확인되고 우선변제권이 없는 것으로 배당표에 반영되어 전액 매수인 인수입니다. 나머지 두 점유자는 전입은 선순위이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수금액 자체를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42981 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1915-5 · 경기도 평택시 고덕중앙5길 29-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 다가구주택 1가구 · 2층 다가구주택 1가구 · 3층 다가구주택 1가구 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 |
| 토지 | 대 261.2㎡ · 평지 · 정방형 · 소로각지 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 원혜림 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,588,168,000원 / 778,202,320원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,324,222,469원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
등기상 최초 근저당권은 2023.12.08. 문창신용협동조합 명의 채권최고액 1,414,000,000원으로 설정됐고 2023.12.20. 채권최고액 1,524,000,000원으로 변경됐습니다. 최초 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으며, 이 사건의 계산상 말소기준은 2025.09.15. 삼성카드주식회사 가압류입니다. 이후 경매개시결정과 천안중앙신용협동조합 가압류, 권기수 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GOODWIN D***** | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최인영 | 미상 | 2024.03.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 권기수 | 3층 전부 | 2024.03.07 | 190,000,000원 | 2024.02.05 | 대항력 有 | 없음 | 190,000,000원 인수 |
보증기관 대위·승계 신고인은 없으므로 위 3명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 이 중 권기수는 임대차계약일자 2024.01.29., 확정일자 2024.02.05., 점유개시일자 2024.03.06., 주민등록일자 2024.03.07.이며 보증금은 190,000,000원입니다. 배당요구도 2026.02.24. 접수됐지만 배당표에서는 우선변제권 없이 전액 인수로 반영됐습니다.
최인영과 GOODWIN D*****는 각각 2024.03.06., 2024.02.26. 전입으로 말소기준 2025.09.15.보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 有’로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 이 두 사람의 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 총 인수액도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 1,588,168,000원에서 최저가가 778,202,320원까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 49%는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 778,202,320원 | 190,000,000원 | 968,202,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 544,741,624원 | 190,000,000원 | 734,741,624원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 381,319,136원 | 190,000,000원 | 571,319,136원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가 자체는 낮아지지만, 권기수 보증금 190,000,000원은 각 시나리오에서 계속 매수인 인수로 남습니다. 여기에 두 명의 미상 보증금이 추가될 수 있기 때문에 응찰가는 최저가만이 아니라 ‘낙찰가 + 전체 인수보증금’ 기준으로 잡아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 778,202,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,182,023원 |
| 인수 · 임차인 권기수 보증금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 15,951,544원 | 15,951,544원 |
| 3. 가압류 · 천안중앙신용협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 652,068,753원 |
배당표상 일반 채권 합계 115,951,544원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 권기수 보증금 190,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 미상 임차인의 보증금도 위 인수액에는 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국토지주택공사 평택사업본부 북동측 인근으로, 주위는 다가구주택과 주거나지 등이 형성된 개발 중인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 서정리역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 1·2·3층이 각각 다가구주택 1가구씩 이용되고 있습니다. 위생·급배수·난방·도시가스·중앙현관 보안장치·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대 261.2㎡, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 1,503,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최인영 보증금 확인. 2024.03.06. 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 계약서·보증금·확정일자·실제 점유를 확인해야 합니다.
- GOODWIN D***** 보증금 확인. 2024.02.26. 전입으로 세 임차인 중 가장 빠릅니다. 보증금과 점유부분을 확인해야 전체 인수액 계산이 가능합니다.
- 권기수 190,000,000원 반영. 3층 전부 임차권자로 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액 매수인 인수입니다. 응찰가에 반드시 합산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.02.08. 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재되어 있으므로 매각 후 처리관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 2023.12.08. 설정, 2023.12.20. 채권최고액 변경, 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 기록이 있습니다. 실제 말소·이전 상태를 최신 등기부로 대조해야 합니다.
- 배당관계 대조. 시나리오상 신청채권 1,324,222,469원의 배당은 0원으로 표시됩니다. 배당요구와 채권변동 관계를 매각기일 전에 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 떠안는가”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,588,168,000원짜리 물건이 두 번 유찰돼 778,202,320원까지 내려온 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석 순서는 반대입니다. 권기수 보증금 190,000,000원은 확인된 인수액이고, 최인영·GOODWIN D*****는 선순위 전입이면서 보증금이 미상입니다. 현재 최저가에 권기수 보증금만 더해도 968,202,320원이며, 실제 부담은 그보다 커질 수 있습니다.
게다가 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%를 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 두 미상 임차인의 보증금과 점유관계가 확정되기 전에는 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 최저가가 아니라 전체 인수액까지 합친 실질취득가가 이 사건의 진짜 입찰 기준입니다.
