수원지방법원 2025타경43011. 평택시 지산동 현대 제나동 2층 202호, 다세대주택입니다. 감정가는 93,000,000원이지만 2회 유찰돼 최저매각가는 45,570,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49% 가격이지만, 이 사건은 최저가가 실제 취득원가를 뜻하지 않습니다. 경기주택도시공사의 주택임차권이 2024.12.20. 등기돼 있고, 전입일은 2020.12.10., 확정일자는 2020.11.24.로 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 45,570,000원 중 집행비용 1,220,260원을 먼저 제외한 뒤 경기주택도시공사에 44,349,740원이 배당되고, 보증금 75,000,000원 기준 부족분 30,650,260원이 남습니다. 따라서 확인된 권리 기준 실질취득액은 76,220,260원입니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 31,898,999원에 인수 44,075,183원이 붙고, 4회 유찰 시에는 낙찰가 22,329,299원에 인수 53,472,628원이 붙습니다. 낙찰가 하락이 곧 총 취득원가 하락으로 연결되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 681-9 현대 나동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.45㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 탁양희 (2023.02.01. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 76,869,664원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
등기부상 1997년 서울은행 근저당권은 2007.11.12. 이미 말소됐고, 과거 기아자동차판매주식회사 가압류와 평택시 압류도 이미 말소돼 현재 매각의 핵심은 아닙니다. 현재 권리분석의 중심은 경기주택도시공사 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.12.20.이며, 전입은 2020.12.10., 점유개시는 2020.12.11., 1차 확정일자는 2020.11.24.입니다. 경매개시결정은 2025.11.18.이므로 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 회수되지 않는 금액은 매수인이 부담하는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 확인 2건, 하나는 금액 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경기주택도시공사 | 202호 전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 |
| 증보험 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 유찰돼도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확인된 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 45,570,000원 | 30,650,260원 | 76,220,260원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 31,898,999원 | 44,075,183원 | 75,974,182원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 22,329,299원 | 53,472,628원 | 75,801,927원 |
현재 45,570,000원에서 다시 유찰돼 31,898,999원, 22,329,299원까지 내려가더라도 확인된 임차보증금 부족분이 각각 44,075,183원, 53,472,628원으로 늘어납니다. 결과적으로 확인된 권리만 놓고 보면 총부담은 75,000,000원대 후반에서 거의 고정됩니다. 이 유형에서는 “감정가 대비 몇 %까지 떨어졌는가”보다 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 봐야 합니다.
④ 시세 비교 — 4,557만원이 아니라 7,622만원으로 봐야 한다
동일 면적 54.45㎡의 실거래 자료는 1건이며, 2023.01 거래금액은 85,000,000원입니다. 시세 지표상 평균·최고·최저·최근12개월 평균도 모두 85,000,000원으로 기재돼 있고 표본은 1건입니다. 최저매각가 45,570,000원만 놓으면 이 가격의 53.6%지만, 대항력 임차보증금 인수를 포함한 현재 회차의 확인된 실질취득은 76,220,260원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 1. 임차인 경기주택도시공사 보증금 | 75,000,000원 | 44,349,740원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 76,869,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,220,260원과 경기주택도시공사 배당 44,349,740원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 경기주택도시공사 보증금 75,000,000원 기준 미배당 30,650,260원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 76,869,664원은 이 시뮬레이션에서 배당 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호입니다.
- 주위환경. 송탄역(1호선) 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·주상용건물·아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 서측으로 보차도 분리된 왕복 4차로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 294.0㎡, 평지이며 공시지가는 1,525,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현대(나)는 총 8세대, 1993.03.30. 준공이며 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가는 45,570,000원이지만 확인된 인수액 30,650,260원을 더한 실질취득은 76,220,260원입니다.
- 추가 유찰의 착시. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 더 낮아져도 경기주택도시공사 미배당 인수액이 커져 총부담은 크게 내려가지 않습니다.
- 임차권 보증금 원본 확인. 등기에는 보증금 1차 75,000,000원, 2차 78,700,000원이 함께 기재돼 있으므로 실제 인수범위 판단 전 계약·명세서 원본을 대조해야 합니다.
- ‘증보험’ 임차관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다. 추가 인수위험이 없는지 반드시 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 동일면적 실거래는 2023.01의 85,000,000원 1건이므로 이 숫자 하나만으로 현재 시세를 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 배당요구 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,557만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 핵심은 2회 유찰이나 감정가 대비 49%라는 숫자가 아닙니다. 경기주택도시공사의 대항력 있는 임차보증금이 먼저 가격 구조를 결정합니다. 현재 회차에서는 낙찰가 45,570,000원에 확인된 인수 30,650,260원이 붙어 실질취득 76,220,260원이 되고, 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 규모 부근에서 거의 고정됩니다. 실거래 지표 85,000,000원보다 낮은 수준이지만 표본은 1건뿐이고, 별도의 ‘증보험’ 임차관계는 보증금과 전입일이 확인되지 않았습니다. 결론은 “최저가는 낮지만, 권리 확인 전에는 싼 물건으로 볼 수 없다.” 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 모든 임차관계의 실제 인수총액을 확정하는 것입니다.
