수원지방법원 2025타경43033. 평택시 용이동 용이반도유보라아파트 303동 최상층인 18층 1801호입니다. 감정 이용상태는 방4·가족실·거실·욕실3·주방 및 식당·드레스룸·발코니 등으로 구성된 아파트이며, 비교 대상 전용면적은 155.768㎡입니다. 소유자 김인천은 2024.07.09 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 800,000,000원입니다.
가격표만 보면 눈에 띕니다. 감정가 900,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 630,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 800,000,000원의 78.8%입니다. 다만 이 물건은 낮은 최저가보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다. 2025.06.19 이경석 명의로 설정된 소유권이전청구권가등기의 원인은 매매예약이며, 강제경매개시결정보다 먼저 접수돼 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 492-1 용이반도유보라아파트 제303동 제18층 제1801호 도로명: 경기도 평택시 현신7길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 155.768㎡ · 방4·가족실·거실·욕실3·주방/식당·드레스룸·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 김인천 단독소유 · 2024.07.09 취득 · 거래가액 800,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 900,000,000원 / 630,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 정지철 / 11,114,173원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
| 단지 | 용이반도유보라 · 480세대 · 2010.11.12 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 가등기
현재 권리판정의 말소기준은 2025.11.19 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 2025.06.19 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리보다 선순위이며, 제공된 권리판정에서도 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 표시돼 있습니다. 등기원인은 매매예약이고 가등기권자는 이경석입니다.
| 핵심 권리 | 권리자 | 등기원인 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|
| 갑구 10번 소유권이전청구권가등기 | 이경석 | 2025.06.19 매매예약 | 인수 판정 |
| 갑구 12번 강제경매개시결정 | 정지철 | 2025.11.19 강제경매개시결정 | 매각으로 소멸 |
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정할 수는 없습니다. 현장 방문과 전입세대확인, 점유자 면담을 통해 소유자 점유인지 제3자 점유인지 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본은 2건
용이반도유보라 전용 155.77㎡의 확인된 실거래는 2건이며, 두 거래 모두 800,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 800,000,000원이고 최신 거래는 2025.06의 800,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 차이는 0.0%로, 확인된 표본에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 155.77㎡ | 18 | 800,000,000원 |
| 2024.04 | 155.77㎡ | 18 | 800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 155.77㎡ | 1건 | 800,000,000원 |
| 전체 평균 | 155.77㎡ | 2건 | 800,000,000원 |
현재 최저가 630,000,000원은 최근 12개월 평균 800,000,000원의 78.8%입니다. 감정가 900,000,000원보다도 낮아졌습니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고, 가등기 인수의 경제적 부담을 계산할 수 없으므로 630,000,000원 자체를 최종 실질취득가로 보아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 630,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,700,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 정지철 | 11,114,173원 | 11,114,173원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 610,185,827원 |
배당 시뮬레이션상 신청채권자 청구액 11,114,173원은 전액 배당되고, 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여금은 610,185,827원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 가등기는 금전 배당표와 별도로 매수인 인수 여부를 판단해야 하는 권리입니다.
④ 유찰 시나리오 — 금전 인수는 0원, 권리 인수는 별도
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 가등기 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 630,000,000원 | 11,114,173원 | 610,185,827원 | 인수 판정 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 441,000,000원 | 11,114,173원 | 423,075,827원 | 가격 하락과 별개 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 308,700,000원 | 11,114,173원 | 292,464,027원 | 가격 하락과 별개 |
각 시나리오의 금전 배당표에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 임차보증금 등의 미배당 금전채무가 없다는 의미일 뿐, 선순위 가등기의 법적 인수까지 사라진다는 뜻은 아닙니다. 낙찰가가 더 내려가도 가등기가 자동으로 해소되지 않으므로, 유찰 횟수보다 말소 가능성 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용이초등학교 남측 인근으로 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설이 소재하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 18층 건물의 18층으로, 방4·가족실·거실·욕실3·주방 및 식당·드레스룸·발코니 구조입니다. 내부구조와 상태는 재확인이 필요합니다.
- 설비. 위생급배수·난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 아파트 부지이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 공시지가는 1,396,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·용이지구 지구단위계획구역이며 절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약허가구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 480세대, 2010.11.12 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래는 2건으로 가격 표본이 적어 개별 호수 상태와 실제 매수수요를 추가 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인서류. 2025.06.19 매매예약서, 채권관계, 대금지급 내역을 확인해 순수 소유권이전청구권가등기인지 담보가등기인지 판별하세요.
- 말소 확보. 가등기권자 이경석의 말소동의서, 인감증명, 말소조건과 이행시점을 서면으로 확인하기 전에는 인수 0원으로 보지 마세요.
- 매각물건명세서. 가등기의 매각 소멸 여부, 특별매각조건, 등기 인수 문구를 원본에서 대조하세요.
- 을구 원본 대조. 삼성생명보험 근저당과 한국자산관리공사 이전등기의 현재 존속 범위 및 배당요구 여부를 최신 등기부로 확인하세요.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인, 점유자 면담, 현장조사를 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가에서도 내부구조와 상태 재확인이 요구됐습니다. 최상층 누수·결로와 수선비를 점검하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표 미반영 항목을 관리사무소 및 관계기관에서 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 실거래는 800,000,000원이지만 2건뿐입니다. 가등기 말소비용과 명도·수선비를 모두 반영한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 입찰 보류”
현재 최저가 630,000,000원은 최근 12개월 실거래 800,000,000원의 78.8%로, 숫자만 보면 분명 낮습니다. 한 차례 유찰된 155.768㎡ 최상층 아파트라는 점도 시선을 끕니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 2025.06.19 선순위 소유권이전청구권가등기입니다.
가등기가 매수인 인수로 남아 있는 상태에서는 낙찰가 630,000,000원을 최종 취득비용으로 볼 수 없으며, 경우에 따라 낙찰 후 소유권 안정성까지 문제될 수 있습니다. 담보가등기인지 여부, 가등기권자의 말소동의, 을구 근저당 이전등기의 현존 범위와 실제 점유관계를 모두 확인한 뒤에야 가격 비교가 의미를 갖습니다. 가격은 검토 대상이지만, 권리가 해소되지 않은 현재 상태의 결론은 입찰 보류입니다.
