인천지방법원 2025타경507772. 부평동 이안애비뉴2차 5층 504호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 204,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 99,960,000원, 감정가의 49%입니다. 표면 가격만 보면 절반 이하로 낮아졌지만, 권리구조를 보면 전입·점유가 말소기준권리보다 빠른 임차인 김인지의 보증금도 정확히 204,000,000원입니다.

김인지의 임대차계약일은 2021.01.18, 확정일자는 2021.01.20, 전입신고와 점유개시일은 2021.02.10입니다. 말소기준권리인 국의 압류는 2022.08.04이므로 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다. 현재 회차에서 보증금 중 97,760,720원이 배당되고 106,239,280원이 남는 구조라, 확약이 없다면 매수인이 그 미배당액을 인수해 실질취득비용은 보증금 204,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서

등기부에 존재했던 신한은행 근저당권 123,600,000원과 고령성주축산업협동조합 근저당권 13,200,000원은 모두 2016.05.30 말소되었습니다. 2020.10.19 부천시 압류 역시 2020.10.21 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2022.08.04 국의 압류입니다.

임차인 김인지는 그보다 앞선 2021.02.10 전입·점유를 갖추고 2021.01.20 확정일자도 받았습니다. 2023.03.02에는 보증금 204,000,000원 전액을 내용으로 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 뒤에 등기됐지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 말소기준보다 빠르므로 배당되지 않는 보증금은 원칙적으로 매수인에게 이어질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 가격 판단 — 감정가 49%를 시세 할인율로 보면 안 된다

현재 최저가는 감정가 204,000,000원의 49%인 99,960,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않으므로, 이를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 2회 유찰은 응찰가가 낮아졌다는 사실일 뿐, 시장가치가 감정가의 49%라는 의미는 아닙니다.

확약이 없다면 낙찰가가 99,960,000원에서 69,972,000원, 48,980,400원으로 내려가도 임차보증금 미배당액이 106,239,280원에서 135,687,496원, 156,301,247원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다. 이 물건의 가격 경쟁력은 최저가가 아니라 확약 이행 후 실질취득액과 별도로 확인한 현행 시세를 비교해 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)

매각대금에서 집행비용 2,199,280원을 제외한 97,760,720원이 임차인 보증금에 배당되고, 룰상 미배당액은 106,239,280원입니다. 신한은행과 고령성주축산업협동조합의 근저당은 등기부상 2016.05.30 말소된 권리로 확인됩니다. 실제 배당은 조세채권과 집행비용 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 집합건물이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 오피스텔 기준으로 임대수요와 매매 환금성을 판단해야 합니다.
• 주위환경. 부흥초등학교 남측 인근으로 공동주택, 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 및 평슬라브지붕 지상 10층 건물의 5층 504호입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 사다리형 평지의 공동주택 및 업무시설 건부지이며, 북측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없는 것으로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 대상 임차권, 적용 조건, 말소 시점과 매수인 이행사항을 직접 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 김인지의 주택임차권등기가 실제로 어떤 절차와 서류에 따라 말소되는지 확인하세요.
• 점유·인도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점, 열쇠 인계 및 잔존 물품 여부를 현황조사와 현장 방문으로 대조해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 매매·임대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 오피스텔 환금성. 공동주택·근린생활시설·업무시설이 혼재한 입지와 2회 유찰 이력을 감안해 재매각 기간과 임대수요를 보수적으로 검토하세요.
• 체납액 확인. 관리비의 공용부분 체납, 당해세와 추가 조세채권의 존재 여부를 관리주체와 법원 기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 확약서 한 장이 더 중요하다

이 물건은 겉으로는 감정가 204,000,000원에서 99,960,000원까지 떨어진 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 확약을 제외한 원칙적 권리구조는 보증금 204,000,000원의 대항력 임차인이 존재하는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차에서 미배당되는 106,239,280원을 매수인이 인수한다면 최저가가 낮다는 사실은 실질취득비용을 거의 낮추지 못합니다.

결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 유효하고 조건대로 이행된다면 김인지 임차권의 실질 인수는 0원*이 되고, 매수인의 실질취득은 낙찰가 99,960,000원 수준으로 내려갑니다. 다만 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 합격, 가격은 시세 확인 전까지 보류. 이 사건은 낮은 최저가보다 확약서 원문과 말소 실행 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

* 실질 인수 0원은 김인지 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않는 현재 회차의 룰상 미배당·인수액은 106,239,280원입니다.