인천지방법원 2026타경501089. 부평동 하이원 3층 303호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 오승훈으로, 2022년 5월 16일 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 268,000,000원입니다. 현재 경매 최저가는 감정가 223,000,000원의 70%인 156,100,000원이라 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다.
하지만 권리의 시간순서를 놓고 보면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 임차인 유재이는 2022.02.25 전입·점유했고 확정일자는 2022.02.09입니다. 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2023.02.07이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 빠릅니다. 이후 2023년 10월 24일 주택임차권등기가 이루어졌고 보증금은 268,000,000원입니다. 즉 등기 자체가 말소되느냐와 별개로, 선행 대항력에 따른 미배당 보증금의 매수인 부담 가능성을 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 158-1 하이원 3층 303호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로366번길 10-5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 건물 내 3층 303호 · 사용승인 2018.04.27 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.05.16 소유권이전 · 거래가액 268,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.02.07 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택임차권등기, 양천세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 유재이의 전입·점유가 2022.02.25로 말소기준보다 앞서 있어 대항력은 선순위입니다. 주택임차권등기가 2023년에 설정됐다는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 소멸한다고 보면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 268,000,000원
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유재이 | 3층 303호 58.46㎡ 전부 | 268,000,000원 | 2022.02.25 / 2022.02.09 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
유재이는 임차권등기부상 보증금 268,000,000원, 전입 2022.02.25, 점유개시 2022.02.25, 확정일자 2022.02.09이며 배당요구가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로, 이 표에서 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총 부담이 크게 줄지 않는다
현재 최저가는 156,100,000원이고 배당표상 임차보증금 미배당 인수는 114,885,400원입니다. 둘을 합하면 270,985,400원입니다. 이는 감정가 223,000,000원의 약 121.5%입니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 156,100,000원 | 114,885,400원 | 270,985,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 109,270,000원 | 161,059,780원 | 270,329,780원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 76,489,000원 | 193,287,802원 | 269,776,802원 |
낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 1회 유찰·2회 유찰·3회 유찰을 가정해도 매각가와 인수를 합한 부담은 계속 약 2.7억원 수준에 머뭅니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 실질취득 고정형 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 1. 임차인 유재이 보증금 | 268,000,000원 | 153,114,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표에서는 집행비용 2,985,400원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 153,114,600원이 배당되고, 보증금 부족분 114,885,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 인천부흥초등학교 북측 인근이며, 주변은 동류형 업무시설·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 3층 303호이며 사용승인은 2018.04.27입니다. 위생·급배수·화재경보·탐지·도시가스·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 각각 로폭 약 6미터·8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차는 156,100,000원에 끝나는 물건이 아니라 배당표상 인수 114,885,400원을 더한 270,985,400원 구조입니다.
- 확약서 원문 확인. “말소동의”가 임차권등기만을 대상으로 하는지, 대항력과 보증금 반환청구권까지 포기하는 내용인지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인의 선순위 대항력 재확인. 전입·점유 2022.02.25가 말소기준 2023.02.07보다 앞섭니다. 배당 후 미회수 보증금의 처리조건을 매각물건명세서와 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 매각가와 인수의 합계가 약 2.7억원대로 유지됩니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기와 현재 실제 점유 상태는 현장에서 확인해 인도·명도 일정에 반영해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 2.68억 보증금이 먼저다
이 물건의 핵심은 감정가 223,000,000원이 1회 유찰돼 156,100,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 더 먼저 봐야 할 숫자는 임차보증금 268,000,000원입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 빠르고, 현재 배당표에서도 114,885,400원이 미배당 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 270,985,400원으로, 감정가보다도 높은 수준입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 분명 중요한 변수입니다. 그러나 확인된 문구만으로 대항력 포기까지 확대해석해 인수액을 0원으로 만드는 것은 안전하지 않습니다. 확약서 원문에서 대항력·보증금 반환청구권까지 정리되는 것이 확인되기 전에는 인수형으로 계산하는 것이 맞습니다. 최저가 할인보다 선순위 임차보증금 처리가 이 사건의 승부처입니다.
