인천지방법원 2026타경501177. 부평구 삼산동 진흥빌라 라동 1층 102호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사대성하우징으로, 2020년 6월 27일 매매를 원인으로 거래가 138,000,000원에 취득했고 2020년 7월 17일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건에서 가장 중요한 시간 순서는 소유권보다 임차인의 점유·전입과 말소기준권리입니다. 임차인 윤소정은 2020년 4월 25일 임대차계약, 2020년 4월 27일 확정일자, 2020년 6월 26일 점유개시, 2020년 6월 30일 주민등록을 마쳤습니다. 반면 말소기준으로 선언된 권리는 2022년 1월 25일 포천세무서장의 압류입니다. 따라서 임차인은 시간상 선순위이고 대항력이 있는 구조입니다.
보증금은 138,000,000원으로 현재 최저가 105,000,000원보다 큽니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질부담이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 하지만 이 건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 해당 임차권의 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 76-22 진흥빌라 라동 1층102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 영성로 2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 1층 102호 |
| 사용승인일 | 1995.12.13 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 · 거래가액 138,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2022년 1월 25일 국(포천세무서장) 압류입니다. 그 이후 2022년 12월 15일 부평구 압류와 2026년 2월 11일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 을구 9번 주택임차권등기도 등기 순위 자체는 말소기준 이후이지만, 임차인의 실제 점유·전입은 2020년으로 더 빠르므로 권리판단은 단순히 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 그러나 확약 적용
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤소정 | 2020.06.26 / 2020.06.30 | 138,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 실질 0원 |
실제 주거 임차인은 윤소정 1명입니다. 임차범위는 제1층 제102호 69.42㎡ 전부, 보증금은 138,000,000원이며 확정일자는 2020.04.27입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
등기부에는 주택도시보증공사가 대위자로 기재되어 있고, 2020년 5월 28일자 임대차보증금반환채권양도가 표시되어 있습니다. 또한 이번 강제경매의 채권자는 주택도시보증공사입니다. 이는 주거 임차인이 추가로 한 명 더 있다는 의미가 아니라, 윤소정의 보증금 반환채권과 관련한 주택도시보증공사의 대위·채권관계를 함께 봐야 한다는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 윤소정 보증금 | 138,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차인 보증금 중 35,270,000원이 미배당으로 남는 구조이나, 매각물건명세서의 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원입니다. 집행비용은 2,270,000원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 105,000,000원 | 35,270,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 73,500,000원 | 66,223,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,450,000원 | 87,876,100원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 통상 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 것이 핵심 함정입니다. 실제로 이 사건의 계산값도 현재 회차 35,270,000원, 2회 유찰 시 66,223,000원, 3회 유찰 시 87,876,100원으로 룰상 인수액이 증가합니다.
다만 이 사건은 그 일반원칙을 그대로 적용해 결론 내리면 안 됩니다. 말소동의 확약이 해당 윤소정 임차권에 적용되므로, 표의 룰상 인수액은 실제 매수인 부담으로 보지 않고 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가인 105,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부일중학교 남서측에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 사용승인일은 1995.12.13입니다. 외벽은 벽돌쌓기 등, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 사다리형 주거용 건부지이며 북측으로 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 대로3류 접합, 상대보호구역·절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 현장조사와 공부를 근거로 감정이 이루어졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 서류입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 9번 윤소정 임차권 전부에 적용되는지 매각물건명세서 원문과 제출서류를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 날짜 재확인. 계약 2020.04.25, 확정일자 2020.04.27, 점유 2020.06.26, 전입 2020.06.30으로 말소기준 2022.01.25보다 빠릅니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 배당 계산상 보증금 부족분은 35,270,000원이지만 확약 적용 후 매수인 인수는 실질 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 105,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 인근 거래와 현장상태를 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 현황 확인. 감정 당시 폐문으로 임대관계의 상세 현황 확인에 한계가 있었으므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.28입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서, 현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
겉으로만 보면 까다로운 사건입니다. 임차인 윤소정은 말소기준권리보다 먼저 점유·전입한 대항력 임차인이고, 보증금 138,000,000원은 현재 최저가 105,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차부터 35,270,000원의 인수 문제가 생기고, 유찰될수록 그 금액은 더 커지는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 그 결과 해당 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 105,000,000원으로 봅니다. 권리분석의 결론은 ‘선순위 임차인 때문에 무조건 피해야 하는 물건’이 아니라, 확약의 효력범위를 원문으로 확정한 뒤 가격을 따로 판단해야 하는 물건입니다.
