인천지방법원 2026타경501259. 인천 미추홀구 숭의동 금빛쉐르빌 4층 401호, 전용 41.37㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사대성하우징으로 2020.07.22. 거래가 114,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 중요한 날짜는 2022.01.25. 국 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고, 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차권등기 순위만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 실제 임차인 고예린의 전입은 2020.07.02., 점유개시는 2020.07.01.로 말소기준 2022.01.25.보다 빠릅니다. 따라서 보증금 114,000,000원에 대해 대항력이 존재하고, 확정일자 2020.06.10.과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 원칙적인 배당 계산에서는 낙찰가가 보증금보다 낮아 부족분 인수 문제가 생기지만, 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 임차권등기 말소동의 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-13 4층 401호 · 수봉북로12번길 92 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.37㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.07.22. 소유권이전 · 거래가 114,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 114,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 금빛쉐르빌 · 8세대 · 2010.10.11. 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승부처
말소기준은 2022.01.25. 국 압류입니다. 기존 근해안강망수산업협동조합 근저당권은 2011.04.19. 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류 995,000,000원과 2026.02.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 주택임차권도 등기 순위 자체는 말소기준 이후지만, 임차인의 실제 전입은 2020.07.02.이므로 대항력 판단은 별개입니다.
| 실제 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 고예린 4층 401호 41.37㎡ 전부 · 주거 | 전입 2020.07.02. 확정 2020.06.10. 배당요구 2022.08.05. | 114,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 주택도시보증공사 말소동의 확약 반영 시 매수인 인수 실질 0원 |
② 가격 구조 — 1회 유찰로 120,000,000원 → 84,000,000원
감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 84,000,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 58,799,999원(49%), 41,159,999원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에서 “감정가보다 30% 낮으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 동일 면적의 최근 거래가격을 기준으로 한 시세 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없기 때문입니다. 특히 8세대 규모 다세대주택이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회입니다. 따라서 현재 84,000,000원의 매력은 권리 인수 0원 여부와 별개로 실제 환금가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 고예린 보증금(우선변제) | 114,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 114,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 부족분은 31,912,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 제출된 사건이므로, 본 권리분석에서는 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 배당표의 부족분은 확약이 없다고 가정한 룰상 계산값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호이며, 전용면적은 41.37㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 인천남중학교 북동측 인근으로, 주위에는 공동주택과 단독주택 등이 소재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 전철역인 제물포역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 6미터, 남측 약 4미터 포장도로에 접하며 토지는 완경사 지형입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,101,000원/㎡이며 토지면적은 170.0㎡입니다. 공부와 현황의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 금빛쉐르빌은 8세대 규모이고 2010.10.11. 준공됐습니다. 대단지 아파트형 거래량을 기대하기 어려운 소규모 다세대라는 점을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리분석은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약에 크게 의존합니다. 매각물건명세서의 확약 적용 대상과 말소 조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권과 전입을 분리해 볼 것. 임차권등기는 2022.08.05.이지만 고예린의 전입은 2020.07.02.입니다. 등기 순위만 보고 대항력이 없다고 판단하면 안 됩니다.
- 룰상 부족분과 실질 인수 구분. 84,000,000원 낙찰 가정 시 배당표상 보증금 부족분은 31,912,000원이지만, 확약 반영 시 본 분석의 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 소규모 다세대의 실제 거래 가능가격을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있는 사건이므로 현재 현장 점유 상태와 인도 가능 시점을 입찰 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.28.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 위험은 확약으로 해소, 가격은 별도 검증”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 고예린 임차인은 전입 2020.07.02.로 말소기준 2022.01.25.보다 앞서 대항력이 있습니다. 현재 회차 84,000,000원만 놓고 배당하면 보증금 114,000,000원을 모두 돌려주지 못해 룰상 31,912,000원의 부족분이 생깁니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 이 임차인과 관련한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준금액은 84,000,000원입니다. 다만 이 숫자가 감정가 120,000,000원의 70%라고 해서 곧바로 시세 메리트가 있는 것은 아닙니다. 금빛쉐르빌은 8세대 다세대주택이고, 가격 판단에 필요한 실제 거래수준을 감정가 할인율이 대신할 수 없습니다. 결론은 “권리 위험은 확약 확인을 전제로 해소, 가격 메리트는 별도 검증”입니다.
