인천지방법원 2026타경501286. 인천 남동구 간석동 갑진하이츠 2동 501호, 전용 44.65㎡의 주거용 다세대주택입니다. 감정가는 143,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 100,100,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 김정현 임차인의 대항력과 확약의 효과를 정확히 나누어 보는 것입니다. 임차인은 2020.08.07 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.07.16입니다. 선언된 말소기준권리인 2022.01.25 국 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 확인됩니다.
보증금은 159,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 매각대금에서 집행비용 2,201,400원을 제외한 97,898,600원을 우선 배당받고, 보증금 부족분 61,101,400원이 남는 구조입니다. 이런 대항력 인수형은 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있어 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501286 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 433-4 갑진하이츠 2동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용(다세대주택) · 전용 44.65㎡ · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 · 2020.08.31 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약이 핵심
등기상 과거 우리은행 근저당 2건, 국민은행 근저당과 이은선 전세권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2022.01.25 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 995,000,000원, 남동구 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정현 | 2020.08.07 | 2020.07.16 | 159,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 중복승계 아님 |
김정현은 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산할 자료는 없습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 시세의 70.2%
갑진하이츠는 24세대, 사용승인일 2013.03.12이며 대상 전용면적은 44.65㎡입니다. 확인된 거래 표본은 2건이고 평균 거래가는 142,500,000원, 최신 거래는 2024.12의 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 44.65㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2024.04 | 43.9㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 142,500,000원 |
현재 최저가 100,100,000원은 시세 평균 142,500,000원의 70.2%입니다. 최신 거래 145,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 그리고 이 사건은 확약으로 해당 임차인의 실질 인수를 0원 처리하므로 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 100,100,000원이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 임차인 김정현 보증금 | 159,000,000원 | 97,898,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 임차인 보증금 부족분 61,101,400원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영한 권리분석상 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 100,100,000원 | 61,101,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 70,070,000원 | 90,591,260원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,049,000원 | 111,233,882원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 61,101,400원에서 2회 유찰 시 90,591,260원, 3회 유찰 시 111,233,882원으로 룰상 인수액이 커집니다. 반대로 이번 사건처럼 해당 임차권에 말소동의 확약이 적용되면 그 인수는 실질 0원으로 처리되므로 실질취득액은 각 회차의 매각가가 기준이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천주원초등학교 동측 인근이며, 다세대·연립 등 공동주택과 소규모 근린상가가 혼재하는 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2013.03.12입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 약 25미터·약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등이 포함되며 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 공시지가. 2,316,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시세 표본. 갑진하이츠는 24세대이고 확인된 거래는 2건으로, 거래 표본 자체는 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 가격 메리트는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 보는 데서 출발합니다. 매각물건명세서의 확약 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차인 대항력은 별도로 인정. 김정현은 2020.08.07 전입·점유로 말소기준 2022.01.25보다 선순위입니다. 임차권등기일 2022.08.31만 보고 후순위로 판단하면 안 됩니다.
- 확약 미적용 시 비용 재계산. 현재 회차의 룰상 인수 부족분은 61,101,400원입니다. 확약이 적용되지 않는 경우 최저가만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
- 현관 출입 제한. 현관에 ‘출입제한 안내문’이 붙어 있다는 비고가 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 시세 표본 확인. 거래 표본은 2건이며 평균 142,500,000원, 최신 거래 145,000,000원입니다. 개별 호수의 상태와 층 차이는 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 가격을 바꾼다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 159,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러운 물건입니다. 실제로 확약을 제외한 배당 계산에서는 현재 회차 기준 61,101,400원의 부족분이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가도 그 부족분이 커지므로, 원래 구조만 보면 단순 저가 낙찰의 장점이 사라질 수 있습니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 명시되어 있다는 점이 이 사건의 결론을 바꿉니다. 해당 임차권의 인수를 실질 0원으로 반영하면 현재 실질취득액은 100,100,000원, 시세 평균 142,500,000원의 70.2%입니다. 따라서 확약 원문과 적용관계가 확인된다는 전제에서는 가격 메리트가 있는 구조입니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 바로 이 확약의 효력 확인입니다.
