121,800,000원
인천지방법원 2026타경501337. 검암동 보떼하우스 102동 3층 301호, 전용 61.02㎡의 다세대주택입니다. 등기에서 가장 먼저 볼 것은 2023.07.25. 유창열의 근저당권 60,000,000원이 아니라, 그 하루 앞선 2023.07.24. 등기된 이아영의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.04.20., 전입은 2021.04.02., 점유개시는 2021.05.10., 확정일자는 2021.04.20.이며 보증금은 175,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다.
현재 최저가 121,800,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 2,505,200원을 제외한 119,294,800원이 이아영 보증금에 우선 배당되고, 계산상 부족액은 55,705,200원입니다. 따라서 확약이 없다면 단순히 “최저가가 121,800,000원이니 싸다”고 볼 수 없습니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약이 그대로 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이 되고, 실질취득도 121,800,000원 기준으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 679-1 보떼하우스 102동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 61.02㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 유하늘 · 2021.06.07. 매매 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
말소기준권리는 2023.07.25. 유창열의 근저당권 60,000,000원입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원, 인천광역시 서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 하루 앞선 을구 8번 이아영 주택임차권입니다. 등기상 보증금 175,000,000원이며 전입·확정일자 모두 근저당보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차권 분석 — 실제 핵심은 이아영 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이아영 | 제3층 제301호 61.02㎡ 전부 | 2021.04.02. | 2021.04.20. | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
을구 8-2번은 별도의 새 임차인이 아니라 8번 임차권의 경정등기입니다. 주민등록일자가 2015.04.02.로 경정돼 있으나, 이아영의 동일 임차권에 관한 부기이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건에서 확인되는 실제 임차권자는 이아영 1명이고 보증금도 175,000,000원 한 건으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 70%까지 내려왔지만 하락 추세는 분명하다
보떼하우스101동102동은 총 16세대, 2012.10.11. 준공이며 대상 전용면적은 61.02㎡입니다. 거래 이력 5건의 전체 평균은 176,200,000원이지만, 이 값에는 2021~2022년의 높은 가격이 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래가 훨씬 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 61.02㎡ | 2 | 146,000,000원 |
| 2022.06 | 61.02㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 2022.04 | 57.26㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2021.07 | 59.31㎡ | 2 | 177,000,000원 |
| 2021.06 | 61.02㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.02㎡ | 1건 | 146,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 146,000,000원입니다. 현재 최저가 121,800,000원은 그 가격의 83.4%로, 확약 이행을 전제로 하면 현재 회차에는 분명 가격 여지가 있습니다. 반면 최근 가격은 과거 거래 대비 -20.5%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 176,200,000원 대비 69.1%라는 숫자를 근거로 과도하게 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 1. 임차인 이아영 보증금 | 175,000,000원 | 119,294,800원 |
| 2. 근저당권 · 유창열 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이아영 보증금 부족분은 55,705,200원입니다. 이는 확약을 적용하지 않은 권리상 계산액입니다. 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약이 실제 이행되는 경우 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차권 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 121,800,000원 | 55,705,200원 | 177,505,200원 |
| 2회 유찰 시 | 85,260,000원 | 91,674,680원 | 176,934,680원 |
| 3회 유찰 시 | 59,681,999원 | 116,792,277원 | 176,474,276원 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약을 배제한 원칙적 권리 계산에서는 낙찰가가 내려가도 임차권 미배당액이 커지므로 총부담이 크게 줄지 않습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 “유찰됐기 때문”만으로 생기는 것이 아니라, 말소동의 확약이 실제로 해당 임차권 인수위험을 제거한다는 전제가 충족될 때 비로소 성립합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서곶지구대 남서측 인근으로 연립·다세대주택, 근린생활시설, 공원, 개발지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 서측 약 12m, 북측·남측 약 8m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 528.6㎡, 지목 대, 공시지가 1,690,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 거래 표본은 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 추세가 -20.5%여서 가격 변동과 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약 대상이 을구 8번 이아영 임차권인지, 말소 조건과 시점을 직접 확인하세요.
- 배당 후 부족액. 확약 미적용 계산에서는 현재 회차 기준 55,705,200원이 남습니다. 확약 확인 전에는 이 금액을 인수위험에서 빼면 안 됩니다.
- 시세 기준. 전체 평균 176,200,000원보다 2026.02. 최신 거래 146,000,000원과 최근 추세 -20.5%를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 아파트처럼 풍부한 거래표본을 기대하기 어렵습니다.
- 압류 관련 확인. 인천광역시 서구 압류가 등기돼 있으므로 당해세 등 실제 배당 순위에 영향을 줄 금액을 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 메리트는 확약이 완성한다”
이 사건은 권리가 단순한 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 이아영의 175,000,000원 주택임차권이 존재하고, 현재 최저가 기준으로는 배당 후 55,705,200원이 부족합니다. 따라서 확약만 없다면 최저가 121,800,000원을 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
반대로 매각물건명세서에 적시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 이행되어 해당 임차권 인수가 실질 0원이 된다면 이야기가 달라집니다. 그때 실질취득은 121,800,000원이고, 2026.02. 최신 거래 146,000,000원의 83.4%입니다. 다만 최근 추세는 -20.5%이고 총 16세대의 소규모 다세대라는 점까지 감안해야 합니다. 결론은 “가격은 접근 가능, 권리는 확약 확인 후 접근”입니다.
