인천지방법원 2026타경501362. 인천 남동구 만수동 이삭아트빌 1층 101호, 전용 47.66㎡의 다세대주택입니다. 감정가 102,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 71,400,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김산이며 2021.12.15 거래가액 140,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다 두 명의 선순위 임차관계가 서로 다르게 처리된다는 점입니다.

조현우는 2021.12.15 전입·점유, 2021.11.19 확정일자, 보증금 140,000,000원으로 2024.02.06 주택임차권등기까지 마친 선순위 임차인입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 1,685,200원을 공제한 뒤 조현우에게 69,714,800원이 배당되고 70,285,200원이 미배당됩니다. 통상이라면 이 미배당분이 낙찰자에게 인수돼 최저가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 분리해서 본다

말소기준권리는 2024.11.22 남동구의 압류입니다. 조현우의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.02.06에 접수됐고, 그 기초가 되는 전입·점유도 2021.12.15이므로 원칙적으로 후순위 소멸권리처럼 단순 말소되는 구조가 아닙니다. 다만 조현우에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수 0원으로 처리합니다.

반면 박영순은 2011.06.14 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 기준권리보다 전입이 훨씬 앞선 만큼 대항력 가능성을 무시할 수 없지만, 보증금이 얼마인지 알 수 없어 매수인이 떠안을 금액을 현재 숫자로 계산할 수 없습니다. 실제 임차인은 보증기관 중복신고가 아닌 2명으로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 같은 ‘선순위’라도 결론이 다르다

조현우는 제1층 제101호 47.66㎡ 전부에 관한 주택임차권자로 보증금은 140,000,000원입니다. 배당요구도 2024.02.06에 이뤄졌고 확정일자를 갖추고 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 현 회차 배당표상 보증금 전액이 배당되지 않지만, 말소동의 확약 때문에 이 임차인의 부족분을 낙찰자가 실질적으로 승계하는 것으로 계산하지 않습니다.

박영순은 상황이 다릅니다. 전입일만으로는 기준권리보다 앞선 점이 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확정할 수 없으므로, 이 임차인까지 포함한 최종 실질취득액은 71,400,000원 + 미상 인수액입니다.

③ 시세 비교 — 72.1% 할인처럼 보이지만 ‘확정 가격’은 아니다

이삭아트빌 동일 면적권 거래는 3건 확인됩니다. 전체 평균은 111,333,333원이지만 2021.12의 140,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 99,000,000원, 최신 거래도 99,000,000원이며, 최근 흐름은 과거 대비 -15.7%입니다.

최저매각가 71,400,000원 자체는 최근 12개월 평균 99,000,000원의 72.1%입니다. 조현우의 확약만 놓고 보면 가격 차이가 분명하지만, 이 비율은 어디까지나 박영순의 미상 인수액을 포함하지 않은 확인 가능한 금액입니다. 따라서 현재 단계에서는 “시세보다 싸다”가 아니라 “확약 반영 확인분은 시세 아래지만 최종 취득원가는 미확정”이라고 보는 것이 정확합니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)

배당 계산상 조현우 보증금의 미배당액은 70,285,200원입니다. 다만 조현우에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 봅니다. 박영순의 보증금이 확인되지 않아 위 배당표에는 그 금액이 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차가 내려가도 조현우만 보면 총액은 줄지 않는 구조였다

확약이 없다면 최저가가 71,400,000원에서 49,980,000원, 34,986,000원으로 내려갈수록 조현우의 미배당 인수액은 각각 70,285,200원, 91,319,640원, 106,043,748원으로 증가합니다. 즉 낙찰가만 보고 할인폭이 커졌다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건에서는 확약이 그 임차인에 한해 이 문제를 제거하지만, 박영순의 미상 임차관계는 회차가 내려가도 별도로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택으로, 이삭아트빌은 12세대이며 2002.09.30 준공됐습니다.
• 입지. 인천도시공사 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하고 각종 편의시설과 공공시설 접근성이 양호합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 약 5분 거리에 인천2지하철 남동구청역이 있습니다.
• 도로·토지. 사다리형 평지 토지이며 건물 북측으로 약 8미터 도로에 접합니다. 공시지가는 1,417,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(만수3)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 임대관계. 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 명확히 확인되지 않은 점은 박영순 확인 필요성과 연결됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박영순 보증금 최우선 확인. 2011.06.14 전입자의 실제 임대차계약, 보증금, 현재 점유 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 조현우의 임차권등기를 어떤 조건과 절차로 말소하는지 원문을 대조해야 합니다.
• 조현우 인수액을 이중 계산하지 않기. 확약을 반영한 분석에서는 배당표상 70,285,200원을 다시 매수인 부담으로 합산하지 않습니다.
• 시세는 최근값 우선. 전체 평균 111,333,333원보다 최근12개월 평균·최신거래 99,000,000원과 -15.7% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 최저가 72.1%만 보고 낙찰 금지. 71,400,000원은 확인 가능한 기본 취득금액일 뿐 박영순 인수액이 미상입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·임대차관계와 최신 실거래를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 큰 위험은 지웠지만, 마지막 미상 임차인이 남았다”

이 물건은 숫자만 보면 감정가 102,000,000원에서 71,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 99,000,000원의 72.1%라 매력적으로 보입니다. 하지만 원래 조현우 보증금 140,000,000원은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커지는 구조라 최저가만 보고 접근할 수 없는 물건이었습니다.

다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 조현우에 대한 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다. 이 확약이 이 사건의 가장 큰 위험을 제거합니다. 그러나 2011.06.14 전입한 박영순의 보증금과 확정일자가 미상이고, 해당 확약은 박영순에게 적용되지 않습니다.

따라서 결론은 “조현우 리스크는 확약으로 해소, 박영순 리스크는 미확정”입니다. 최근 가격 흐름도 -15.7%로 하락하고 있어 전체 평균을 근거로 높은 가격 가점을 줄 수 없습니다. 확약 반영 확인분은 시세 아래지만, 박영순 보증금이 확인되기 전까지는 최종 취득원가와 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 맞습니다.