인천지방법원 2025타경507776. 인천 부평구 시장로 70, 그랜드타워 4층 402호로 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이진재 씨는 2019년 거래가 167,000,000원에 취득했고, 2020년 민간임대주택으로 등록됐습니다. 현재 매각절차의 말소기준은 2023년 5월 19일 부평세무서장의 국세 압류입니다.

임차인 천지영 씨는 말소기준보다 앞선 2021년 8월 10일 전입·점유를 시작했고, 2021년 7월 8일 확정일자를 갖췄습니다. 보증금은 175,000,000원이며 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 현재 최저가 94,080,000원에서 집행비용을 빼고 임차인에게 91,986,560원이 배당되면, 남는 보증금 83,013,440원은 원칙적으로 매수인에게 넘어옵니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심

과거 부평대건신용협동조합 근저당과 2015년 임의경매개시결정은 2016년 경매 매각으로 말소됐고, 한강로3가새마을금고 근저당도 2019년 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준일은 과거 근저당이 아니라 2023.05.19. 국세 압류입니다. 그보다 앞서 전입·점유한 천지영 씨는 대항력이 있습니다.

2023년 5월 26일 주택도시보증공사의 가압류, 2023년 9월 13일 주택임차권등기, 2024년 서울특별시 압류, 2025년 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주택임차권등기가 소멸하더라도 선행 전입·점유에서 발생한 보증금 반환 문제는 별개이므로, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 인수됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 천지영 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으며 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다. 천지영 씨의 보증금은 175,000,000원이고, 전입일이 말소기준보다 빨라 대항력이 있으며 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.

③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 무확약 총액은 보증금 부근

확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가해, 매각가와 인수액을 합한 총액은 약 1.76억~1.77억원으로 보증금 175,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 최저가만 내려가는 모습을 보고 가격이 계속 싸진다고 해석하면 안 됩니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 인수액이 실질 0원이 되어 실질취득액은 각 회차 매각가와 같아집니다.

④ 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가 192,000,000원의 49%입니다. 하지만 동일 건물이나 유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 거래가격이 확인되지 않아, 최근 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 하락 폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 근거는 부족합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

임차인 보증금 미배당액은 83,013,440원으로 계산됩니다. 확약이 유효하면 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 0순위에서 먼저 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 미배당액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 402호이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 인천부흥초등학교 서측 인근으로 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 북서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 승강기와 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교표본이 없어 최저가의 시장 경쟁력과 향후 매도 가능성은 현장 중개조사로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 5번 천지영 주택임차권 전부인지, 조건·기한·효력 제한이 있는지 확인하세요.
• 말소 실행 절차. 낙찰과 잔금납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 제출 주체, 별도 비용을 확인하세요.
• 최악 시나리오 자금. 확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차 실질 부담은 매각가 94,080,000원과 룰상 인수 83,013,440원을 합한 177,093,440원입니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 임차인 배당액이 감소하고 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다.
• 관리비 연체. 세대 출입문에 공실 및 장기 연체 관리비 안내문이 부착돼 있으므로 관리사무소에서 공용부분·전유부분 체납액을 구분해 확인하세요.
• 공실·점유 재확인. 안내문상 현재 공실이지만 매각기일 전후 실제 점유자와 출입 상태를 다시 확인하세요.
• 가격 조사. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 그랜드타워와 인근 오피스텔의 최근 거래·매물·임대수익을 비교하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 세금·관리비 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — 확약이 유효해야 9,408만원짜리다

이 물건은 표면상 감정가 192,000,000원에서 두 차례 유찰돼 94,080,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 175,000,000원이므로, 확약을 제외하면 현재 회차의 실질 부담은 177,093,440원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총액이 보증금 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.

반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하게 이행되면 천지영 임차인의 룰상 인수액 83,013,440원은 실질 0원*이 되고, 실질취득액은 최저가 94,080,000원으로 낮아집니다. 다만 최근 실거래 비교가 없어 이 가격이 실제 시세보다 싼지는 판정할 수 없습니다. 결론은 “권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 별도 검증”입니다.