인천지방법원 2026타경501506. 인천 남동구 간석동 삼희맨션 에이동 302호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가는 154,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 107,800,000원, 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 46,200,000원이 내려와 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 경매 최저가가 실제 취득가격을 뜻하지 않는 전형적인 임차인 인수형에 가깝습니다.
오서연은 2022.06.30 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 백인숙 근저당은 2022.09.01 설정됐으므로, 전입일과 확정일자가 모두 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금은 등기상 165,000,000원이고 배당요구도 돼 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 낙찰가가 보증금보다 낮은 만큼 배당으로 회수하지 못한 금액이 남을 수 있습니다. 이 미배당분이 매수인에게 남는다면, 최저가가 더 떨어져도 실질취득은 대체로 보증금 165,000,000원 부근에서 움직이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 271-11 삼희맨션 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 59.76㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 정미진 (2022.08.03. 거래가액 165,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2003.03.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.09.01 백인숙 근저당권 120,000,000원입니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하는 권리지만, 임차인 오서연의 전입·점유 및 확정일자는 2022.06.30으로 그보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 2024.05.13에 이뤄졌다는 이유만으로 후순위 임차인으로 보면 안 됩니다. 대항력은 임차권등기 날짜가 아니라 선행 전입·점유 관계가 핵심입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오서연 주거 · 임차권등기 | 3층 302호 전부 | 165,000,000원 | 2022.06.30 / 2022.06.30 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 승계 위험 |
실제 임차인은 1명입니다. 오서연은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 배당을 받을 수 있지만, 보증금 165,000,000원이 현재 최저가 107,800,000원보다 큽니다. 단순 가격 비교로는 165,000,000 - 107,800,000 = 약 57,200,000원이 남습니다. 따라서 권리분석상 가격 판단은 최저가 107,800,000원이 아니라 실질취득 약 165,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
② 가격 비교 — 1.078억이 아니라 1.65억으로 봐야 한다
삼희맨션A동 동일면적 59.76㎡ 거래는 7건입니다. 전체 평균은 150,428,571원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 지표를 우선하는 편이 적절합니다. 최신 거래는 2023.08, 167,000,000원이며 시장 지표상 최근 12개월 평균도 167,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +13.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 59.76㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2022.08 | 59.76㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 59.76㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 59.76㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2021.12 | 59.76㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2021.10 | 59.76㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2021.10 | 59.76㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.76㎡ | 7건 | 150,428,571원 |
최저가 107,800,000원만 놓고 계산한 최근 시세 대비 비율은 64.6%입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 더 크기 때문에 이 수치를 그대로 “시세보다 35% 싸다”는 식으로 해석하면 안 됩니다. 실질취득 약 165,000,000원은 최신 거래 및 최근 지표 167,000,000원의 약 98.8%입니다. 가격 차이는 약 2,000,000원에 불과해, 권리 위험을 감수할 만큼 큰 할인폭이라고 보기는 어렵습니다.
| 회차 | 최저가 | 단순 승계 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 107,800,000원 | 약 57,200,000원 | 약 165,000,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 75,460,000원 | 약 89,540,000원 | 약 165,000,000원 |
| 3회 유찰(34%) | 52,822,000원 | 약 112,178,000원 | 약 165,000,000원 |
대항력 임차보증금 승계를 전제로 한 가격판단용 단순화입니다. 실제 미배당액은 집행비용·세금·배당순위 및 확약서 효력에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 배당가정 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 백인숙 | 120,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정상 총 채권액 285,000,000원 중 105,490,800원이 배당되고 179,509,200원이 미배당으로 남습니다. 다만 오서연의 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서므로, 실제 배당에서는 임차인의 우선변제권 및 주택도시보증공사 확약서의 법적 범위를 반드시 함께 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택으로 등기돼 있고 집합건축물대장상 용도는 다세대주택입니다. 실제 이용상태도 공동주택(다세대주택)입니다.
- 입지. 인천주원초등교 동측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 302호이며 사용승인일은 2003.03.21입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 토지. 부정형 평지, 지목 대, 토지면적 252.9㎡, 공시지가 1,129,000원/㎡입니다.
- 환금성. 삼희맨션A동은 8세대이며 동일면적 거래 표본은 7건입니다. 최신 확인 거래는 2023.08의 167,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소만 의미하는지, 대항력 포기까지 포함하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인. 오서연의 2022.06.30 전입·점유와 확정일자가 말소기준 2022.09.01보다 빠르다는 점을 반드시 가격에 반영해야 합니다.
- 낙찰가 착시. 107,800,000원이라는 최저가만 보고 최근 거래 167,000,000원 대비 64.6% 할인으로 계산하지 마십시오. 승계가 남으면 실질취득은 약 165,000,000원입니다.
- 추가 유찰. 2회 유찰 75,460,000원, 3회 유찰 52,822,000원까지 내려가도 대항력 보증금이 남으면 실질취득 총액은 크게 달라지지 않습니다.
- 배당관계. 임차인의 우선변제와 주택도시보증공사 청구 165,000,000원, 백인숙 근저당 120,000,000원의 실제 배당순위를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 현장 확인. 임대관계는 감정요항표상 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유자와 실제 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.65억 보증금”이 중요하다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 107,800,000원이지만, 실제 의사결정에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 165,000,000원입니다. 오서연의 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이므로, 보증금 미배당분이 남는다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 약 165,000,000원에 고정됩니다.
그 금액은 최신 동일면적 거래 167,000,000원과 약 2,000,000원 차이로 사실상 비슷한 수준입니다. 따라서 현재 단계에서 이 물건을 “1.078억짜리 저가 다세대”로 평가해서는 안 됩니다. 승부처는 유찰 횟수가 아니라 주택도시보증공사의 확약서입니다. 대항력 포기까지 확인되면 가격 구조가 바뀌고, 확인되지 않으면 보증금 승계 위험을 그대로 안고 가야 합니다. 권리 확인 전 가격 메리트는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
