인천지방법원 2026타경501507. 에스뽀아빌 1동 5층 503호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)이고, 사건의 용도 표시는 근린주택입니다. 감정가 176,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저매각가는 123,200,000원입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 실제로 인수하느냐에 있습니다.

김금오는 2020.07.29. 전입하고 2020.05.20. 확정일자를 갖춘 임차인으로, 보증금은 172,000,000원입니다. 말소기준인 2022.01.26. 국 압류보다 전입이 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 매각가를 전제로 한 배당표에서는 임차인에게 120,675,200원이 배당되고 51,324,800원이 남습니다. 원칙이라면 이 잔액이 매수인에게 넘어오지만, 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 김금오 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수를 끊는다

말소기준권리는 2022.01.26. 국 압류입니다. 그 뒤의 구본광 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 7번 주택임차권등기는 2022.08.05. 접수되어 등기 자체는 말소기준보다 뒤지만, 임차인 김금오의 전입은 2020.07.29.로 더 빠릅니다. 따라서 임차권등기 순번만 보고 안전하다고 판단하면 안 되고, 원래의 대항력을 따로 봐야 합니다.

② 확약 전·후를 구분해야 하는 이유

룰상 인수 계산액은 배당 부족분을 기준으로 한 값입니다. 본건은 김금오 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 가격 비교와 실질취득 계산에서는 해당 인수를 0원으로 적용합니다.

③ 시세 비교 — 82.7%지만 하락 추세는 반영해야 한다

시세 데이터상 에스뽀아빌1동은 16세대이고, 시세 매칭 면적은 70.45㎡입니다. 확인된 거래는 3건이며 전체 평균은 154,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 149,000,000원이고, 최근 시세 흐름은 과거 대비 -4.8%입니다.

확약을 반영한 실질취득액 123,200,000원은 최근 12개월 평균 149,000,000원의 82.7%입니다. 최신 거래 149,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 가격상 할인 구간이 존재합니다. 다만 시세 추세가 -4.8%이고 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이므로, 82.7%라는 숫자만으로 시세가 충분히 두껍게 형성됐다고 판단하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)

배당 계산상 김금오 보증금은 120,675,200원이 배당되고 51,324,800원이 부족합니다. 이 부족액은 확약이 없다면 매수인 인수 대상이지만, 본건은 임차권등기 말소동의 확약서 제출로 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 배당표의 집행비용은 2,524,800원으로 산정되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 인천2호선 마전역 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·각급학교 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 마전역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물의 5층 503호이며, 사용승인일은 2010-06-21입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)이며, 공시지가는 1,323,000원/㎡입니다. 토지면적은 171.8㎡로 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서 및 북동측으로 노폭 8m~10m의 포장도로와 접하며, 토지 자료상 소로각지입니다.
• 규제. 감정자료에는 가축사육제한구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있고, 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 에스뽀아빌1동은 16세대이며 확인 거래는 3건입니다. 최근 시세 흐름이 -4.8%이므로 소규모 단지의 거래 빈도와 가격 변동성을 함께 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심은 김금오 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 확약을 전제로 할 때 실질 인수는 0원입니다.
• 배당표와 실질 인수 분리. 현재 회차 배당표에는 미배당 보증금 51,324,800원이 발생합니다. 이를 그대로 인수액으로 더하지 말고 확약 효과를 별도로 적용해야 합니다.
• 시세는 최근 지표 우선. 전체 평균 154,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 149,000,000원을 우선 기준으로 보고, -4.8% 하락 추세를 함께 반영하세요.
• 거래 표본 확인. 최근 12개월 평균은 1건, 전체 확인 거래도 3건입니다. 호가가 아니라 실제 매수층이 형성되는 가격을 추가 확인하는 것이 중요합니다.
• 점유·인도 확인. 주택전부에 대한 임차권등기가 있는 물건이므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약 때문에 계산이 달라진다”

이 사건은 표면만 보면 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 보증금이 172,000,000원으로 현재 최저가 123,200,000원보다 크고, 배당표에서도 51,324,800원의 미배당액이 발생합니다. 여기까지만 보면 최저가가 내려가도 인수액이 따라 늘어나는 구조를 경계해야 합니다.

그러나 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김금오 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 그래서 이 물건의 시세 비교 기준은 보증금 172,000,000원이 아니라 확약 반영 후 실질취득액인 123,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 149,000,000원의 82.7%로 가격상 여지는 있습니다.

다만 시세 추세가 -4.8%이고 거래 표본이 많지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 거래 희소성과 하락 흐름을 감안해 보수적으로 접근입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 말소동의 확약의 확인과 실제 환금 가능한 가격입니다.