인천지방법원 2026타경501508. 남동구 장수동 광백드림빌 2층 201호, 전용 52.44㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 가압류나 압류보다 보증금 175,000,000원의 임차권입니다. 김용성은 2021.05.31. 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.04.로, 말소기준권리인 2021.12.06. 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 따라서 기본 법리만 적용하면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 낙찰자에게 넘어갈 수 있는 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 105,700,000원에서 집행비용 2,279,800원을 먼저 제외하면 임차인에게 103,420,200원이 배당되고 보증금 중 71,579,800원이 남습니다. 이런 구조에서는 원래 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶이는 것이 핵심입니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 김용성 임차권의 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501508 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 장수동 788-15 광백드림빌 2층 201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 장자로6번길 87 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.44㎡ · 철근콘크리트구조 5층 규모 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 안종훈 · 2021.06.01. 매매 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
말소기준권리는 2021.12.06. 서민금융진흥원의 가압류 8,164,357원입니다. 이후 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 대한민국 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·고흥군수산업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 판단의 핵심이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수, 확약 반영 시 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김용성 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.31 / 2021.05.04 | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0원 |
현재 최저가 105,700,000원을 기준으로 한 배당계산만 보면 임차인의 미배당 보증금은 71,579,800원입니다. 2회 유찰 시 계산상 102,741,820원, 3회 유찰 시 124,539,274원까지 증가합니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질 부담은 줄지 않는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 105,700,000원 기준
이 물건은 확약으로 주된 임차권 인수가 해소되므로 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 105,700,000원입니다. 시세 통계상 전용 52.44㎡ 거래는 1건이고 금액은 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 52.44㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 평균 | 52.44㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
시세 통계의 최근 12개월 평균도 175,000,000원·1건으로 집계돼 있고, 현재 실질취득 105,700,000원은 그 금액의 60.4%입니다. 감정가 151,000,000원보다도 45,300,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 확인되는 거래월이 2021.06이므로, 가격 메리트 자체는 크더라도 시세 신뢰도는 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 임차인 김용성 보증금 | 175,000,000원 | 103,420,200원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,164,357원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 71,579,800원입니다. 다만 이 금액은 확약이 없을 때의 룰상 인수액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 이 사건에서는 김용성 임차권의 매수인 인수를 실질 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남동구 장수동 장수사거리 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택 위주의 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 원거리에 경인제2고속국도 및 서해안고속국도 서창I.C가 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 규모 다세대주택의 2층 201호이며 일반적인 상하수도설비 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 정방형·평지 토지이며 남측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(장수구획)·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,574,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 10세대이고 동일 면적 거래 표본이 1건뿐이어서 매도 시 가격 확인과 수요 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 입찰 전 적용 대상이 김용성 임차권 전체인지 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 구분. 배당계산상 미배당 71,579,800원은 원칙상 인수액이지만, 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 시세 재검증. 175,000,000원 거래는 표본 1건입니다. 현재 매도 가능가격은 현장 중개업소와 동일·유사 다세대 거래로 추가 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 관리·공과금 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 줄은 확약서다
등기만 보면 이 물건은 보증금 175,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 105,700,000원만 보고 접근해서는 안 되는 전형적인 인수형 사건입니다. 실제 배당계산도 미배당 보증금 71,579,800원을 보여줍니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되면서 결론이 달라집니다. 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 105,700,000원입니다.
이 금액은 시세 통계 175,000,000원의 60.4%라 가격 숫자만 보면 매력적입니다. 다만 총 10세대 다세대주택이고 확인되는 거래가 1건뿐이므로 시세 신뢰도는 아파트보다 낮습니다. 결국 이 사건의 승부처는 확약서의 효력을 원문으로 확정하고, 현재 실제 매매가를 얼마나 보수적으로 검증하느냐입니다. 권리는 확약 확인을 전제로 개선됐고, 가격은 검증이 남았습니다.
