인천지방법원 2026타경501509. 인천 부평구 십정동 가온누리 5층 501호, 전유면적 60.69㎡의 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 등기상 담보권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 박혜원입니다. 임대차계약일은 2020.02.12, 확정일자는 2020.02.13, 전입·점유개시는 2020.02.28이고, 말소기준은 2022.01.25 포천세무서장의 압류입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞서며, 보증금 117,000,000원에 대해 우선변제를 받을 수 있습니다.
다행히 현재 회차는 최저매각가가 142,100,000원으로 임차보증금보다 높고, 예상배당에서도 박혜원 보증금 117,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2회·3회 유찰 시 원자료 시나리오에는 각각 19,720,460원·49,024,322원의 인수액이 표시되어 있습니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 회차에서는, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 117,000,000원 안팎으로 고정되는 구조로 해석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 297-31 가온누리 5층 501호 · 인천광역시 부평구 배곶북로 5-14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전유면적 60.69㎡ · 지상5층 중 5층 501호 |
| 이용상태 | 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.03.06 매매 · 거래가액 117,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 117,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부의 과거 강북신용협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 각각 2013.01.15, 2018.04.16 말소돼 현재 권리분석의 기준이 아닙니다. 현재 말소기준은 2022.01.25 갑구 3번 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류 995,000,000원, 부평구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜원 | 제5층 제501호 60.69㎡ 전부 | 2020.02.28 | 2020.02.13 | 117,000,000원 | 有 | 有 | 현재 0원 |
박혜원은 배당요구를 했고, 현재 회차 예상배당에서 보증금 117,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차만 놓고 보면 미배당 보증금이 없어 매수인 승계 0원입니다.
* 확약 적용 전 원자료 시나리오상 매수인 인수액은 2회 유찰 시 19,720,460원, 3회 유찰 시 49,024,322원입니다. 선순위 대항력 임차의 일반 원칙상 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득 부담은 보증금 117,000,000원 안팎으로 해석해야 합니다. 위 확약이 유효하게 적용되어 임차권이 말소되면 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,789,400원 |
| 1. 임차인 박혜원 보증금 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 22,310,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 117,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 117,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 22,310,600원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당은 1,089,689,400원, 소유자 잔여는 0원, 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 원자료상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 142,100,000원 | 1,089,689,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 99,470,000원 | 1,112,000,000원 | 19,720,460원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 69,629,000원 | 1,112,000,000원 | 49,024,322원 |
⑤ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 가점은 금지
현재 최저매각가는 142,100,000원으로 감정가 203,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 다세대주택이고 선순위 대항력 임차인이 존재합니다. 현재 회차에서는 인수 0원이지만, 추가 유찰 시에는 확약 효력 확인이 가격 판단과 직결됩니다. 즉 가격은 단순한 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 십정동 십정초등학교 남측 인근. 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 국철1호선 동암역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 제5층 제501호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 경량철골구조, 외벽 장식벽돌 붙임 등 마감, 샤시 창호이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 면적 이력. 2015.01.06 증축 사용승인으로 집합건축물대장 전유면적이 종전 40.31㎡에서 60.69㎡로 변경 기재됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박혜원 배당 여부. 현재 회차에서는 보증금 117,000,000원 전액 배당 구조인지 매각기일 직전 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약이 을구 5번 임차권등기에 정확히 적용되는지, 낙찰 후 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 주의. 2회·3회 유찰 시 원자료상 매수인 인수액이 19,720,460원·49,024,322원으로 증가합니다. 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 선순위 임차 원칙. 확약이 적용되지 않는 경우, 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가와 미배당 인수를 합친 실질취득 부담을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 실거래 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 확인되지 않습니다. 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
- 면적 변경. 2015.01.06 증축 사용승인으로 전유면적이 40.31㎡에서 60.69㎡로 변경된 이력을 원본 건축물대장과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 현재는 인수 0원, 핵심은 “확약이 끝까지 유효한가”
이 사건은 선순위 임차인이 있다는 이유만으로 곧바로 위험한 물건은 아닙니다. 현재 최저가 142,100,000원에서는 박혜원의 보증금 117,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 게다가 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출돼 있습니다.
하지만 한 번 더 유찰되면 구조가 달라집니다. 2회 유찰 시 매각가는 99,470,000원, 3회 유찰 시 69,629,000원으로 내려가고, 원자료에는 각각 19,720,460원·49,024,322원의 매수인 인수액이 표시됩니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 확약이 적용되지 않는다면 실질취득 부담은 보증금 117,000,000원 안팎으로 고정되는 구조이고, 확약이 유효하게 적용되어 임차권등기가 말소된다면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
현재 회차의 권리는 조건부 합격, 가격은 시세 확인 전 보류. 이 물건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 박혜원 보증금의 실제 배당과 주택도시보증공사 말소동의 확약의 효력입니다.
