인천지방법원 2026타경501513. 인천 부평구 산곡동 124-144, 2층 202호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김동주이고, 2023.03.20 매매 후 2023.03.21 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 135,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소 문제가 아닙니다. 현재 등기부상 살아 있는 중요 권리는 2024.08.29 등기된 안제환의 주택임차권이고, 임차보증금 역시 135,000,000원입니다.
안제환은 임대차계약일 2022.07.11, 확정일자 2022.07.11, 주민등록·점유개시일 2022.08.05로 확인됩니다. 따라서 데이터상 대항력 있음 및 우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다. 통상의 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 배당으로 회수하지 못하는 보증금이 커져 매수인의 인수 부담이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 물건에는 그 결과를 뒤집는 말소동의 확약서가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501513 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 124-144 2층202호 · 인천광역시 부평구 안남로253번길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 김동주 · 2023.03.20 매매 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
등기부상 과거 근저당들은 이미 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 핵심은 2024.08.29 주택임차권과 2026.02.23 강제경매개시결정입니다. 데이터에서는 강제경매개시결정을 말소기준권리로 선언하고 있으며, 그보다 앞선 임차권은 원칙상 매수인 인수 대상으로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안제환 | 2층 202호 32.94㎡ 전부 | 135,000,000원 | 2022.08.05 / 2022.07.11 | 대항력 有 우선변제 有 룰상 승계 확약 반영 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 시세보다 ‘확약 이행’이 먼저다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 75,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 52,500,000원으로 내려왔다는 사실만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
가격 판단의 출발점은 두 갈래입니다. 확약을 적용하지 않는 원칙 계산에서는 현 회차 낙찰가 52,500,000원 외에 임차보증금 미배당액 83,845,000원이 승계될 수 있으므로 단순 최저가 비교 자체가 무의미합니다. 반대로 말소동의 확약이 실제로 이행돼 임차권이 말소된다면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원이므로 비로소 낙찰가 자체를 취득가격의 중심으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,000원 |
| 1. 임차인 안제환 보증금 | 135,000,000원 | 51,155,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인의 미배당 보증금은 83,845,000원으로 잡히지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 정확도 규칙에 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 산곡동 소재 인천부마초등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 제2층 제202호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 등 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 거주민·인근 공인중개사무소 탐문 등을 종합해 통상적인 인테리어 및 관리 상태로 감정평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 7번 주택임차권등기에 관한 확약의 대상·조건과 실제 말소 절차를 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 분리. 현 회차 원칙 계산상 미배당·인수는 83,845,000원이지만, 확약을 반영한 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
- 유찰가만 보고 싸다고 판단하지 않기. 2회 유찰 시 최저가 36,750,000원, 3회 유찰 시 25,725,000원으로 내려가지만 확약을 제외한 미배당액은 각각 99,311,500원, 110,138,050원으로 늘어납니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 감정가 75,000,000원이나 최저가 52,500,000원만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 매각물건명세서상 안제환의 주거 임차관계가 확인되므로 실제 점유 및 인도 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 직접 확인이 되지 않았다는 점을 현장조사에 반영해야 합니다.
맺으며 — “최저가 52,500,000원”보다 확약서가 더 중요하다
이 물건을 숫자 하나로 보면 감정가 75,000,000원에서 한 차례 유찰돼 52,500,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 권리구조를 열어 보면 보증금 135,000,000원의 대항력 있는 임차인 안제환이 있고, 원칙 배당 계산에서는 현 회차에 83,845,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 따라서 확약이 없다면 낮은 최저가는 아무런 가격 메리트가 되지 않습니다.
반전은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 정확도 규칙에 반영하면 안제환 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 결국 이 사건의 결론은 “선순위 임차권 때문에 포기”도 아니고 “52,500,000원이니 싸다”도 아닙니다. 확약서가 실제 해당 권리를 말소시키는 구조인지 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있습니다. 권리의 승부처는 확약 이행, 가격의 승부처는 별도 시세 확인입니다.
