100,800,000원
인천지방법원 2026타경501518. 검암동 에코빌1차 3층 304호, 다세대주택입니다. 감정가 144,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저매각가는 100,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 박문정은 2022.05.13 주민등록, 2022.04.13 확정일자, 2022.05.12 점유개시로 2026.04.07 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서 있고, 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 선순위 임차인입니다.
보증금은 144,000,000원으로 감정가와 같습니다. 현재 회차에서는 매각대금 100,800,000원 중 집행비용 2,211,200원을 먼저 빼고 임차인에게 98,588,800원이 배당되는 것으로 계산돼, 보증금 부족분 45,411,200원이 남습니다. 이를 매수인이 인수한다고 보면 실제 부담은 100,800,000원 + 45,411,200원 = 146,211,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501518 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 638-8 3층304호 |
| 도로명 | 인천광역시 서해구 승학로422번길 33-3 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 48.8㎡ · 지상 4층 건 내 3층 304호 |
| 사용승인 | 2011.05.27 |
| 소유자 | 김용석 (2024.03.11 매매 · 거래가액 144,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
현재 경매의 기준이 되는 등기는 2026.04.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 박문정의 임차관계는 그보다 앞섭니다. 임대차계약일 2022.04.02, 확정일자 2022.04.13, 점유개시 2022.05.12, 주민등록 2022.05.13이고, 2024.06.17에는 보증금 144,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하면 미배당 부분은 매수인 인수 영역으로 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박문정 | 3층 304호 전부 | 144,000,000원 | 2022.05.13 / 2022.04.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 유찰해도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
이 물건은 보증금 144,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당할 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 최저가만 100,800,000원 → 70,560,000원 → 49,392,000원으로 떨어져도 실질취득액은 거의 같은 수준에 머뭅니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 100,800,000원 | 45,411,200원 | 146,211,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 70,560,000원 | 75,110,080원 | 145,670,080원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,392,000원 | 95,897,056원 | 145,289,056원 |
③ 시세 비교 — 비교 대상은 100,800,000원이 아니라 146,211,200원
에코빌1차는 12세대이고, 비교 가능한 거래는 4건입니다. 대상 면적 48.8㎡와 일치하는 거래로는 2022.07 3층 144,000,000원, 최신 거래인 2024.03 3층 144,000,000원이 확인됩니다. 시세 요약의 최근 평균도 144,000,000원이며, 전체 4건 평균은 143,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 48.8㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2023.01 | 50.68㎡ | 2 | 159,000,000원 |
| 2022.07 | 48.8㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2021.11 | 45.57㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 143,000,000원 |
최근 시세 추세는 +0.9%로 하락 추세는 아닙니다. 하지만 가격 판단에서 더 중요한 사실은 현재 실질취득 146,211,200원이 최신 거래 144,000,000원 및 시세 요약 144,000,000원을 웃돈다는 점입니다. 따라서 이 물건을 “최저가가 시세의 70%라 싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 임차인 박문정 보증금 | 144,000,000원 | 98,588,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 박문정 보증금 미배당액 45,411,200원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세 및 실제 배당순위 변동 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유치권 신고 — 별도 확인해야 할 두 번째 리스크
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 에코빌1차는 12세대입니다.
- 입지. 검바위역 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 검바위역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 4층 건물의 3층 304호이며 사용승인일은 2011.05.27입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 접한 노폭 약 8M 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다.
- 환금성. 확인된 거래는 4건이고 거래가격은 125,000,000원~159,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 100,800,000원이 아니라 인수액까지 더한 146,211,200원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 박문정 임차보증금. 보증금 144,000,000원, 대항력 有·우선변제권 有인 선순위 임차인입니다. 최종 배당 후 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- HUG 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서는 제출됐지만 대항력 포기까지 기재됐는지는 원문에서 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액이 늘어나 실질취득이 145,670,080원·145,289,056원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 유치권 현장 확인. 주식회사 골드문플러스의 7,700,000원 공사대금 유치권 신고가 있으므로 실제 점유와 공사채권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1억4천만원대 실질취득”을 보라
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 144,000,000원짜리 다세대가 한 번 유찰돼 100,800,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 박문정의 보증금도 정확히 144,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 현재 예상배당 뒤 45,411,200원이 남아 실질취득은 146,211,200원으로 올라갑니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 2회 유찰 시 실질취득 145,670,080원, 3회 유찰 시 145,289,056원입니다. 최신 거래 144,000,000원보다 여전히 높은 수준입니다. 여기에 성립 여부가 불분명한 7,700,000원 유치권 신고도 있습니다. HUG의 말소동의 확약서는 긍정 요소지만, 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서는 이를 근거로 임차인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세 이상 — 가격과 권리 모두 보수적으로 확인할 사건입니다.
