인천지방법원 2026타경501522. 인천광역시 서구 당하동 그린피아 1동 401호, 전용 34.25㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 임차권 자체가 아니라 임차인의 대항력 시점과 확약서입니다. 길일섭은 2022.09.19 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2023.06.22입니다. 따라서 시간 순서만 보면 임차인이 앞서며 보증금 160,000,000원의 미배당분은 원칙적으로 매수인에게 이어질 수 있습니다.
현 회차 96,600,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,138,800원을 제외한 94,461,200원이 임차보증금에 배당되고, 룰상 부족분은 65,538,800원입니다. 낙찰가만 보면 이 부족분 때문에 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형이 될 수 있습니다. 다만 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 본 분석에서는 길일섭 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 이 확약은 해당 임차권에 대한 판단이며, 입찰 전 확약서 원문과 적용 조건의 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-24 그린피아 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 34.25㎡ · 제1동 제4층 제401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박종석 · 2020.10.09 매매 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 앞서지만, 확약이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 길일섭 | 제4층 제401호 34.25㎡ 전부 | 160,000,000원 | 2022.09.19 / 2022.08.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 · 실질 0원 |
실제 임차인은 길일섭 1명입니다. 전입·점유개시일 2022.09.19가 말소기준인 2023.06.22 압류보다 빨라 대항력이 있고, 확정일자 2022.08.29와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 을구 3번 주택임차권등기는 2024.09.30 접수되어 매각으로 소멸 대상이지만, 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 앞선 전입·점유 시점을 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만, 하락 추세를 함께 봐야 한다
그린피아는 29호 규모이고 2016.01.26 사용승인된 다세대입니다. 비교 가능한 거래는 3건이며, 전체 평균은 118,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 110,000,000원 1건이며, 최신거래 역시 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 35.81㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.11 | 35.11㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 2023.10 | 34.25㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 110,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 96,600,000원은 최근 12개월 평균·최신거래 110,000,000원의 87.8%입니다. 가격 위치만 보면 최근 거래 아래입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -9.8%로 하락했고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.7회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 전체 평균 118,000,000원 대비 싸다는 이유로 가격 가점을 크게 주기보다는, 최근 시세와 환금성을 함께 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 1. 임차인 길일섭 보증금 | 160,000,000원 | 94,461,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 65,538,800원입니다. 확약이 없다면 대항력에 따라 매수인 인수 위험으로 이어지는 금액이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 본 분석의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석초등학교 남서측 인근이며, 주위는 중·소규모 공동주택이 밀집된 지역으로 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물의 제1동 제4층 제401호이며, 승강기·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 로폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구)이며 성장관리권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,238,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 그린피아는 29호 규모이고 거래 표본은 3건입니다. 경매 평균 유찰은 6.7회, 매각률은 0.0%로 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 핵심입니다. 을구 3번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매수인 인수 해소까지 연결되는지 원문과 매각조건을 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 손익 재계산. 룰상 현 회차 미배당 보증금은 65,538,800원입니다. 확약이 적용되지 않는다면 최저가 96,600,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 118,000,000원보다 최신거래·최근 12개월 평균 110,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -9.8%입니다. 현재 가격이 최근 시세 아래라고 해도 추가 하락 가능성을 반영해야 합니다.
- 환금성. 29호 규모 다세대이고 경매 평균 유찰 6.7회, 매각률 0.0%입니다. 낙찰 뒤 재매각까지 고려한 가격 상한이 필요합니다.
- 임차인 명도. 주택임차권등기와 실제 점유 상태, 명도 진행 조건을 현황조사·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 “확약의 유효성”이 먼저다
이 물건은 표면적으로는 감정가 138,000,000원에서 한 차례 유찰돼 96,600,000원까지 내려왔고, 최신거래·최근 12개월 평균 110,000,000원의 87.8%입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 매수인 실질 인수는 0원이고, 실질취득 역시 96,600,000원으로 최근 시세 아래에 위치합니다.
하지만 이 사건의 권리구조는 단순한 “임차권등기 말소” 사건이 아닙니다. 길일섭의 전입·점유는 2022.09.19로 말소기준 압류 2023.06.22보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현 회차에서 65,538,800원이 미배당되어 매수인 인수 위험으로 남는 구조입니다. 따라서 말소동의 확약이 확인돼야 비로소 가격 비교가 의미를 갖습니다. 여기에 최근 시세 추세 -9.8%, 평균 유찰 6.7회, 매각률 0.0%를 함께 보면 권리는 조건부 합격, 가격은 보수적 접근이 맞습니다.
