인천지방법원 2026타경501569. 인천 계양구 작전동 코쿠닝78 4층 404호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김은규는 2020년 9월 23일 매매를 원인으로 2020년 10월 6일 소유권을 취득했고 거래가액은 261,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 10월 17일 남동세무서 압류입니다. 문제는 이 날짜보다 앞선 2022년 9월 16일 전입·점유를 갖춘 임차인 최성배입니다.

최성배의 임차보증금은 274,000,000원, 확정일자는 2022년 8월 16일입니다. 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어, 낙찰가격만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2019년 설정된 새마을금고 공동담보 근저당권들은 2020년 9월 11일 일부포기로 이 물건에 관한 설정등기가 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2023년 10월 17일 국세 압류이고, 이후 계양구 압류·강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최성배는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 274,000,000원 한 건으로 판단합니다. 현재 회차 배당가정에서는 집행비용 3,318,600원을 뺀 176,581,400원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 97,418,600원이 매수인 인수로 계산됩니다.

* 배당계산 자체는 확약을 반영하지 않은 법정 순위 가정으로, 현재 회차에서 97,418,600원의 임차보증금 미배당이 계산됩니다. 위 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각·말소 단계에서 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다.

③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고는 못 한다

감정가는 257,000,000원, 현재 최저매각가는 179,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.

더 중요한 것은 확약 미적용 시의 구조입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 179,900,000원에 룰상 인수 97,418,600원을 더해 실질취득이 277,318,600원이 됩니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가 125,929,999원에 인수 150,633,021원, 3회 유찰 시에는 낙찰가 88,150,999원에 인수 187,835,719원이 붙습니다. 즉 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당 인수가 늘어 총부담은 크게 줄지 않는 대항력 임차인 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 179,900,000원 가정)

배당가정상 임차인 최성배에게 176,581,400원이 배당되고 보증금 부족분은 97,418,600원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액이 더 줄 수 있습니다. 확약이 적용되지 않는 경우 그만큼 인수 위험이 커질 수 있습니다.

⑤ 등기상 추가 체크 — 민간임대주택등기와 세금 압류

• 민간임대주택등기. 2022.10.27 갑구 2-1번에 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 내용상 임대의무기간 계속 임대와 임대료 증액기준 준수 의무가 표시돼 있으므로 입찰 전 매각 후 말소·의무관계를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
• 국세 압류. 2023.10.17 남동세무서장 압류가 말소기준권리입니다.
• 지방세 압류. 2023.11.27 계양구 압류가 존재하며 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
• 건강보험 압류. 2026.03.05 국민건강보험공단 압류가 존재하며 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
• 당해세 영향. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감돼 임차인의 미배당액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천작동초등학교 남동측 인근. 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 404호이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
• 도로. 남측과 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역으로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 10번 임차권의 말소와 매수인 인수 배제까지 담보하는지 원문을 확인해야 합니다.
• 확약이 깨질 경우의 상한선. 현재 회차에서는 룰상 인수 97,418,600원, 실질취득 277,318,600원입니다. 이 숫자를 확약 실패 시나리오로 반드시 따로 계산해야 합니다.
• 세금 확인. 남동세무서·계양구 압류의 당해세 여부에 따라 임차인 실제 배당과 미배당액이 변할 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번 임대의무 관련 등기가 매각 후 어떤 방식으로 정리되는지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 이 물건은 ‘최저가’보다 ‘확약서’가 먼저다

현재 최저가 179,900,000원은 감정가 257,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 최성배의 보증금은 274,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 확약을 무시한 배당구조에서는 현재 회차에만 97,418,600원의 미배당 보증금이 남아 실질취득이 277,318,600원이 됩니다. 따라서 이 사건은 “한 번 유찰돼 싸졌다”가 아니라 “HUG 말소동의 확약서가 실제 인수위험을 제거하느냐”가 먼저입니다.

매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 정상적으로 반영하면 최성배 임차권의 실질 인수는 0원*이고 현재 실질취득은 179,900,000원으로 정리됩니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 이 가격 자체의 시장 메리트는 별도로 검증해야 합니다. 권리의 결론은 확약서 확인 후 가능, 가격의 결론은 시세 확인 후 가능. 이 두 검증이 입찰의 핵심입니다.