인천지방법원 2026타경501571. 인천 서구 연희동 정원베스트빌 비동 3층 302호, 전용 75.18㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 모두 소멸” 유형이 아닙니다. 현재 선언된 말소기준은 2022.05.20. 국민건강보험공단 압류인데, 임차인 강신권의 전입일·확정일자는 모두 2022.02.09.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 강신권은 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 판단됩니다.
보증금은 200,000,000원입니다. 최저매각가 136,500,000원에서 집행비용 2,711,000원을 먼저 차감하면 배당표상 임차인에게 133,789,000원이 배당되고 66,211,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 “낙찰가가 싸졌으니 유리하다”고 보기 어려운 구조입니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 강신권 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 136,500,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 747-4 정원베스트빌 비동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 75.18㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이계선 (2022.03.03. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 규모 / 준공 | 정원베스트빌(747-4) · 16세대 · 2007.12.31. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2022.05.20. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 2022.02.09. 강신권의 전입·확정일자가 존재하므로, 이후의 압류·가압류·강제경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 강신권의 보증금 문제는 별도로 봐야 합니다. 강신권은 2024.02.28. 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강신권 | 제3층 제302호 75.18㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.09. | 2022.02.09. | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 강신권은 보증기관의 대위·승계 중복신고 임차인이 아니며, 보증금은 200,000,000원 한 건으로 봅니다. 배당요구일은 2024.02.28.입니다.
② 시세 비교 — 30% 유찰됐어도 ‘싸다’고 보기 어렵다
감정가는 195,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 136,500,000원입니다. 감정가만 보면 할인폭이 커 보이지만, 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실제 거래가격을 기준으로 봐야 합니다. 정원베스트빌의 최근 12개월 평균은 136,500,000원으로 현재 최저가와 정확히 같고, 최신 거래는 127,000,000원입니다. 최근 구간과 그 이전 구간의 가격 추세도 -12.8%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 75.18㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2024.03 | 75.18㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2023.12 | 75.18㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2023.11 | 75.18㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2022.02 | 75.18㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 75.18㎡ | 2건 | 136,500,000원 |
전체 거래 평균은 150,857,142원이지만 과거 200,000,000원 거래와 같은 고가 표본이 섞여 있어, 이 수치만으로 현재 최저가를 저렴하다고 평가하면 안 됩니다. 더 중요한 최근 지표를 보면 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 100.0%이고, 최신 거래 127,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,000원 |
| 1. 임차인 강신권 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 133,789,000원 |
| 2. 가압류 · 김만수 | 14,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 강신권 보증금 중 66,211,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당 순위와 후순위 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없었다면 가격 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 추정 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 136,500,000원 | 66,211,000원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 95,550,000원 | 106,569,900원 | 확약 반영 시 강신권 임차권 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 66,884,999원 | 134,718,931원 | 확약 반영 시 강신권 임차권 실질 인수 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 강신권의 미배당 보증금 인수액이 커지므로 단순 유찰만으로 실질취득비용이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다. 둘째, 이 사건은 확약 때문에 강신권 임차권의 실질 인수가 0원으로 바뀌므로, 실제 가격 판단은 각 회차의 낙찰가 자체와 시장가격을 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 전용 75.18㎡ 주거 물건입니다. 아파트가 아니라 16세대 규모 다세대주택이라는 점을 환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 입지. 인천디자인고등학교 남동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 서구청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 중 3층 302호이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시창호입니다. 위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 1,207,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1·2지구)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 감정자료에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 확인된 거래 건수는 7건입니다. 최근 가격 추세가 -12.8%이므로 재매각 가격은 보수적으로 접근하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가장 중요한 서류입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 강신권의 을구 5번 주택임차권 전체인지, 별도 조건이 있는지 반드시 원문으로 확인하세요.
- 대항력 임차인 명도. 강신권은 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다. 금전 인수와 별개로 점유 상태와 인도 절차는 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다. 확약의 효력과 별개로 세금관계는 확인 대상입니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 136,500,000원은 최근12개월 평균과 같고 최신 거래 127,000,000원보다 높습니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 구간 가격 추세가 -12.8%입니다. 과거 200,000,000원 거래보다 최신 거래와 최근 평균을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모이고 거래 표본이 제한적입니다. 아파트와 동일한 환금성을 전제로 접근하지 않는 편이 적절합니다.
- 관리비·현황 확인. 체납 관리비와 실제 내부 상태, 현재 점유자를 현장 및 관계기관을 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금관계·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 해결과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 표면만 보면 대항력 임차인의 보증금 200,000,000원이 감정가보다도 큰 전형적인 인수위험 물건입니다. 현재 최저가에서 배당표상 미배당액도 66,211,000원이 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점 때문에 강신권 임차권의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 권리상 가장 큰 부담은 이 확약으로 해소되는 구조입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 136,500,000원은 최근 12개월 평균과 정확히 같고, 최신 실거래 127,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -12.8%입니다. 여기에 16세대 소규모 다세대라는 환금성 특성과 1회 유찰을 함께 보면, “감정가에서 30% 떨어졌다”는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 보수적 접근입니다. 확약서가 실제로 강신권 임차권 전부를 말소시키는 조건인지 확인한 뒤에도, 응찰가는 최근 시세와 하락 추세를 기준으로 별도로 판단해야 합니다.
