인천지방법원 2026타경501617. 인천 서구 석남동 원일그린빌 4층 402호, 전용 47.80㎡ 다세대입니다. 현재 소유자는 주식회사대성하우징으로 2020년 9월 2일 거래가 93,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 2022년 1월 26일 포천세무서장 처분의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고, 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다.

하지만 등기상 “소멸”만 보고 임차인 보증금까지 사라진다고 보면 안 됩니다. 박태영의 임대차계약일은 2020년 7월 16일, 확정일자는 2020년 7월 17일, 주민등록과 점유개시는 모두 2020년 8월 7일입니다. 말소기준인 2022년 1월 26일 압류보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 보증금 93,000,000원이 현재 최저가 71,400,000원보다 크기 때문에 유찰로 최저가가 낮아져도 그 차액만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다

과거 한국외환은행 근저당 83,200,000원은 2020년 8월 10일 해지로 말소됐고, 전명호 근저당 30,000,000원도 2010년 10월 12일 해지됐습니다. 과거 유성권의 임차보증금 16,000,000원 주택임차권 역시 2005년 7월 19일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 1월 26일 압류입니다.

박태영의 임차권등기 자체는 2022년 8월 24일로 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단에 필요한 주민등록·점유개시는 2020년 8월 7일입니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실과 별개로, 배당으로 회수하지 못한 보증금에는 매수인 인수 가능성이 존재합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 최저가 58.3%라는 숫자에 속으면 안 된다

원일그린빌(107동)의 확인된 최근 거래는 모두 전용 57.35㎡이고, 경매 대상은 47.80㎡여서 동일 면적 거래가 아닙니다. 따라서 단순 최저가 71,400,000원을 최근 12개월 평균 122,500,000원과 비교해 나온 58.3%를 그대로 ‘할인율’로 해석할 수 없습니다. 특히 이 사건은 대항력 보증금이 있어 가격 비교 기준 자체를 실질취득 약 93,000,000원으로 잡아야 합니다.

최신 거래는 2025년 11월 120,000,000원, 최근 12개월 평균은 122,500,000원입니다. 전체 3건 평균은 110,666,666원이지만, 최근 12개월 2건을 우선하면 시장 표본은 120,000,000원~125,000,000원에 형성됐습니다. 최근 표본이 이전 거래보다 40.8% 높은 흐름이라는 점도 확인됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 임차인 박태영에게 69,714,800원이 배당되고, 보증금 부족분 23,285,200원이 매수인 인수 위험으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액은 커진다

핵심은 이 표입니다. 최저가는 71,400,000원에서 49,980,000원, 34,986,000원으로 내려가지만 인수액은 반대로 23,285,200원에서 44,319,640원, 59,043,748원으로 커집니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰 자체가 총 취득 부담을 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다. 따라서 이 사건에서 “몇 번 더 유찰되면 싸진다”는 접근은 권리분석상 맞지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 용도. 대상은 전용 47.80㎡ 다세대이며, 원일그린빌(107동)은 9세대 규모입니다.
• 준공. 확인된 준공일은 2002.11.13입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 270.0㎡, 토지이용상황은 다세대입니다.
• 형상·도로. 완경사·사다리형 토지이며 도로접면은 세로각지(가), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1,033,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
• 거래 표본. 확인된 거래는 3건이며 대상 47.80㎡와 다른 57.35㎡ 거래여서 직접 비교에는 한계가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. ‘말소동의’가 임차권등기만을 대상으로 하는지, 대항력과 미배당 보증금 인수까지 해소하는 내용인지 직접 확인해야 합니다.
• 93,000,000원을 가격 기준으로. 확약서에서 대항력 포기가 확인되지 않는 한 최저가 71,400,000원이 아니라 대항력 보증금 수준을 실질취득 기준으로 잡아야 합니다.
• 배당표 재확인. 현재 분배표의 인수액은 23,285,200원이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
• 면적 다른 실거래 주의. 최근 거래 120,000,000원·125,000,000원은 모두 57.35㎡로 대상 47.80㎡와 면적이 다릅니다.
• 건물 표시 확인. 매각물건명세서에는 건물 외벽이 ‘107동’으로 표시된다고 기재돼 있으므로 현장 표시와 대상 호수를 확인해야 합니다.
• 토지거래계약 허가구역. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “7,140만짜리 경매”가 아니다

이 물건은 감정가 102,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 71,400,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 그러나 박태영의 전입·점유는 2020년 8월 7일로 말소기준 압류보다 빠르고, 보증금은 93,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당에서도 23,285,200원의 미배당 인수가 계산됩니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 긍정 요소지만, 현재 확인된 내용만으로 대항력 포기까지 확정할 수는 없습니다. 그래서 이 사건의 결론은 “최저가는 싸 보이지만 권리 확인 전에는 싸다고 부를 수 없다”입니다. 실질취득 기준은 약 93,000,000원 수준으로 보고, 57.35㎡ 실거래와 대상 47.80㎡의 면적 차이까지 감안해 가격을 판단해야 합니다. 권리 확인이 가격 판단보다 먼저인 물건입니다.