인천지방법원 2026타경501619. 만수동 제니스빌8차 2층 201호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사제이하우징이고, 2021.03.16 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 133,000,000원입니다. 감정가는 131,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 91,700,000원입니다.
권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 양혜진의 임차권입니다. 양혜진은 2021.02.19 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.01.21, 보증금은 133,000,000원입니다. 말소기준인 2023.02.09 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 일반적인 계산만 적용하면 현재 회차에서 배당 후 43,350,600원이 남아 매수인 인수로 연결됩니다. 그러나 매각물건명세서에 이 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501619 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 843-5 제니스빌8차 2층 201호 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 58.45㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 · 2021.03.16 소유권이전 · 거래가액 133,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 133,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.02.09 김포세무서장 압류입니다. 이후 2023.11.27 남동구 압류, 2026.02.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.03.16 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신한은행 근저당 60,000,000원은 2021.02.19 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 대상 2명
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양혜진 | 2021.02.19 · 제2층 제201호 58.45㎡ 전부 | 133,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 · 확약으로 인수 실질 0원 |
| 고종학 | 2024.03.25 · 오피스텔 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
고종학은 2024.03.25 전입으로 말소기준인 2023.02.09보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 배당관계와 명도 협의에 필요한 구체적인 계약 조건은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다. 양혜진과 고종학 모두 보증기관 대위·승계자로 표시된 당사자가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 ‘하락 추세’를 빼면 안 된다
제니스빌8차의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 148,750,000원이지만 2022년의 190,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 메리트 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 2024.08의 107,500,000원이고, 현재 최저가 91,700,000원은 그 가격의 85.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 60.31㎡ | 2 | 107,500,000원 |
| 2022.03 | 63.27㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 148,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 107,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 임차인 양혜진 보증금 | 133,000,000원 | 89,649,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 133,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 양혜진 보증금 중 43,350,600원이 미배당되어 일반적인 대항력 임차인이라면 매수인에게 인수될 금액입니다. 그러나 본건은 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘확약 없을 때’ 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 91,700,000원 | 43,350,600원 | 양혜진 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 64,189,999원 | 70,365,421원 | 양혜진 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,932,999원 | 89,275,795원 | 양혜진 실질 인수 0원 |
이 표가 보여주는 포인트는 명확합니다. 확약이 없다면 대항력 있는 양혜진의 보증금 133,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당·인수액이 증가합니다. 따라서 최저가만 낮아졌다는 이유로 싸졌다고 볼 수 없습니다. 하지만 본건은 양혜진 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있으므로 그 임차인의 인수는 실질 0원으로 처리되고, 현재 회차 실질취득은 91,700,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 서측 인근이며 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 201호이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 8m 포장도로, 남측 약 8m 막다른도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,577,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 제니스빌8차는 12세대이며 확인된 실거래가 2건으로 가격 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 양혜진 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 조건과 실제 말소 절차를 원문에서 대조해야 합니다.
- 고종학 계약관계 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 점유관계와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 148,750,000원보다 최신 거래 107,500,000원과 최근 12개월 평균을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -43.4%이므로 현재 최저가가 최근 거래의 85.3%라는 사실만으로 과도한 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관계와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 1.33억”보다 중요한 것은 확약의 효력과 시장 방향
표면만 보면 보증금 133,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 91,700,000원이어서 큰 인수 위험이 있는 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 미배당 보증금 43,350,600원이 발생합니다. 하지만 본건에는 해당 양혜진 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 그 인수액은 실질 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 91,700,000원이고, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 107,500,000원의 85.3%입니다. 가격만 보면 여유가 있습니다. 그러나 거래 표본은 최근 12개월 1건에 불과하고 최근 대비 과거 가격 추세는 -43.4%입니다. 권리는 확약 확인을 전제로 관리 가능한 구조지만, 가격은 하락장과 환금성을 함께 봐야 합니다. 결론은 “확약 원문 확인 후 접근 가능, 시세는 보수적으로.”입니다.
