인천지방법원 2026타경501620. 더캐슬 101동 4층 402호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 집합건축물대장상 연립주택이며 전유면적은 61.4548㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사대성하우징으로 2020.05.20 거래가 189,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 2022.01.26 포천세무서장 압류가 말소기준이라는 점과, 그보다 앞선 2020.04.29 전입·점유를 갖춘 박도하 임차인이 있다는 점입니다.
통상 이 구조라면 보증금 189,000,000원이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지고, 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 실제 현재 회차의 배당 계산도 최저가 146,300,000원에서 집행비용 2,848,200원을 제외한 143,451,800원이 임차인에게 배당되고 45,548,200원이 부족한 구조입니다. 다만 이 사건에는 바로 그 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 기준상 박도하 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1091-1 더캐슬 101동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 전유 61.4548㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 402호 · 사용승인 2016.02.12 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.05.20 거래가 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승부처
말소기준은 2022.01.26 갑구 6번 압류입니다. 과거 농협은행 근저당권 120,000,000원은 2020.04.29 이미 말소됐습니다. 반면 박도하 임차인의 주민등록일자·점유개시일자는 2020.04.29로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다. 임차권등기는 2022.06.21 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점은 그보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박도하 실제 임차인 1명 | 제4층 제402호 61.4548㎡ 전부 189,000,000원 | 전입·점유 2020.04.29 확정일자 2020.04.13(경정) | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
을구 3-2는 을구 3번 임차권의 경정기록으로 확정일자를 2020.04.13으로 경정한 내용입니다. 별도의 보증금을 더해 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 낮다
이 물건은 대항력 임차인이 있는 사건이므로 원칙적으로 최저가만 놓고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 다만 이번 사건은 확약으로 박도하 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영하므로 실질취득액은 146,300,000원입니다. 이를 최근 실거래와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 65.64㎡ | 4 | 181,000,000원 |
| 2026.01 | 65.64㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 2025.12 | 65.19㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2025.06 | 57.07㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 214,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 218,750,000원 |
가격 판단은 전체 평균 218,750,000원보다 최근 12개월 평균 214,000,000원과 최신 거래 181,000,000원을 우선합니다. 실질취득 146,300,000원은 최근 12개월 평균의 68.4%이며 최신 거래 181,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 현재 회차에도 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 박도하 보증금 | 189,000,000원 | 143,451,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박도하 임차인의 보증금 부족분은 45,548,200원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 가격이 내려가도 총부담은 쉽게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 전제 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 146,300,000원 | 45,548,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 102,410,000원 | 88,823,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 71,687,000원 | 119,003,366원 | 0원 |
확약을 배제한 일반적인 대항력 인수형이라면 매각가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가해 ‘낙찰가가 싸졌으니 총취득비용도 싸졌다’고 보기 어렵습니다. 이 사건은 확약 때문에 그 구조가 실질적으로 해소되는 것이 핵심입니다. 따라서 확약서 원문 확인 여부가 권리분석의 최종 관문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린주택이며, 집합건축물대장과 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 토지는 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 백석초등학교 남동측 인근으로 아파트단지·연립주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 기존 주거지대이며, 감정평가상 입지여건과 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 독정역이 있어 대중교통 상황도 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 노폭 20m 및 12m 내외의 포장도로에 접하며 도로상태는 대체로 무난합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역·성장관리권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 더캐슬은 140세대, 사용승인 2016.02.12이며 실거래는 확인됩니다. 다만 아파트가 아닌 연립주택 용도이고 최근 거래 추세가 -3.2%이므로 매도 시 가격 보수성을 함께 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 투자성은 박도하 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실질 인수를 없애는 데서 출발합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 전입·점유 2020.04.29가 말소기준 2022.01.26보다 빠릅니다. 확약이 없다면 현재 회차 배당 계산상 45,548,200원의 미배당 보증금이 발생하는 구조임을 잊으면 안 됩니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 확약 전제 실질취득은 146,300,000원이며, 최근 12개월 평균 214,000,000원의 68.4%입니다. 최저가 숫자만이 아니라 확약 적용 후 총부담을 기준으로 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -3.2% 낮습니다. 최신 거래 181,000,000원을 함께 보고 입찰 상한을 보수적으로 정하는 것이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린주택, 감정평가 및 집합건축물대장상 이용상태는 연립주택입니다. 아파트와 같은 환금성을 전제로 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 물건을 최저가 146,300,000원만 보고 평가하면 핵심을 놓칩니다. 박도하 임차인은 2020.04.29 전입·점유로 2022.01.26 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금도 189,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 45,548,200원의 미배당 인수가 남는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 효과를 정확도 기준에 따라 반영하면 실질 인수는 0원이고 실질취득은 146,300,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 214,000,000원의 68.4%이며 최신 거래 181,000,000원보다도 낮습니다. 가격 측면의 여지는 분명하지만 최근 시장 추세가 -3.2%로 하락하고 있고, 연립주택이라는 용도 특성도 있습니다. 결론은 “확약 원문 확인을 전제로 권리 위험은 크게 낮아졌고, 현재 가격도 최근 시세 아래다. 다만 하락 추세와 환금성을 보수적으로 반영해야 한다.”입니다.
