확약이 유효해야 실질취득 5,929만원 — 인천 리치캐슬 503호

* 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서가 해당 임차권등기에 유효하게 적용되고 실제 말소되는 것을 전제로 합니다.

인천지방법원 2025타경507783. 인천 남동구 구월동 리치캐슬 5층 503호, 전용 30.52㎡ 오피스텔로 감정평가상 도시형 주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 121,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 59,290,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 거래가 70,000,000원보다 10,710,000원 낮지만, 이 사건의 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 대항력 있는 보증금 승계 신고와 말소동의 확약서입니다.

등기상 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 주민등록·점유개시일이 2021.05.24로, 말소기준인 2023.01.04 압류보다 앞섭니다. 보증금은 119,000,000원이고 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가 배당 시 미배당액은 61,177,220원입니다. 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 총 부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 기재가 있어, 해당 신고권리의 매수인 인수는 실질 0원으로 분석합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 확인이 결론을 바꾼다

2012년 우리은행 근저당권은 2013.10.16. 일부포기를 원인으로 말소등기가 접수되었습니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2023.01.04. 연수구 압류이며, 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단·부천시·국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차·보증금 승계 현황

실제 임차인 0명, 보증금 대위·승계 신고 1건입니다. 한국토지주택공사 신고는 실제 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 가격 메리트는 확약 유효가 전제

리치캐슬은 94세대, 2012.09.24. 사용승인된 건물입니다. 전용 30.52㎡와 유사한 면적의 최근 12건 거래 전체 평균은 107,458,333원이지만, 이 값에는 2021~2024년의 105,000,000원~133,000,000원 거래가 다수 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 거래는 두 건 모두 70,000,000원이고, 최신 거래 역시 70,000,000원입니다. 현재 최저가 59,290,000원은 최근 시세의 84.7%로 10,710,000원 낮습니다. 그러나 최근 거래가격은 과거 거래보다 39.1% 하락했습니다. 과거 전체 평균 107,458,333원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 보증금 승계 신고에 배당되고, 부족분은 61,177,220원입니다. 다만 말소동의 확약이 유효하게 실행되면 해당 부족분의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천경찰청 북측 인근으로 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 관공서와 학교가 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 예술회관역이 있어 대중교통 여건은 대체로 양호합니다.
• 이용. 등기상 오피스텔이며 감정평가상 도시형 주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 30.52㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 3층·지상 10층 건물이며 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지는 평탄한 정방형입니다. 북측과 남측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 환금성. 94세대의 소형 오피스텔·도시형 주택으로 최근 거래 표본은 2건에 그치며, 최근 가격이 과거보다 39.1% 하락해 보수적인 매도가격 산정이 필요합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 대상 사건번호, 대상 호수, 말소 대상 권리, 제출 주체와 권한, 말소 조건 및 이행 시점을 원문으로 확인해야 합니다.
• 보증금 인수 시나리오. 확약이 적용되지 않는 경우 룰상 인수액 61,177,220원과 총 부담 120,467,220원을 자금계획에 반영해야 합니다.
• 점유관계 재조사. 실제 임차 신고는 없지만 현장 점유자, 전입세대, 임차권등기 이후의 점유 변동을 다시 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 70,000,000원으로 과거 거래보다 39.1% 낮습니다. 전체 평균 107,458,333원을 현재 시세로 사용하지 마세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 서류를 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “싼 물건이 아니라, 확약이 확인된 물건이어야 한다”

현재 최저가 59,290,000원은 최근 실거래 70,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 할인은 말소동의 확약서가 해당 주택임차권등기에 유효하게 적용된다는 전제에서만 의미가 있습니다. 확약이 실행되면 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 59,290,000원으로 시세보다 낮습니다. 반대로 확약이 무효이거나 말소가 이행되지 않으면 미배당 보증금 61,177,220원을 더한 총 부담은 120,467,220원으로 최근 시세의 약 172.1%가 됩니다.

여기에 최근 가격이 과거보다 39.1% 하락했고, 이미 두 차례 유찰된 소형 오피스텔·도시형 주택이라는 환금성 부담도 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가에는 가격 여지가 있지만, 확약서 원본과 말소 이행을 확인하기 전에는 저가 매물로 단정할 수 없다”입니다. 권리 확인이 끝난 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있는 물건입니다.