인천지방법원 2026타경501621. 경서동 두호리치빌 4층 402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 박재오이며 2020년 11월 16일 매매를 원인으로 2020년 12월 24일 거래가액 149,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임차인 공준영이 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2020년 12월 3일입니다. 따라서 2022년 11월 24일 주택도시보증공사 가압류보다 임차인의 대항요건이 먼저 갖춰져 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.

일반적인 대항력 인수형이라면 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 보증금 149,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어, 확약이 없다면 실질취득 기준이 결국 보증금 149,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다. 실제 시나리오도 현재 회차 인수 36,607,200원, 2회 유찰 시 70,486,480원, 3회 유찰 시 94,160,536원으로 증가합니다. 다만 이 사건에는 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2022년 11월 24일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 국세 압류, 인천광역시 서구 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 공준영은 2020년 12월 24일 전입·점유, 2020년 12월 3일 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞섭니다. 2023년 2월 16일에는 보증금 149,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

공준영은 보증금 대위·보증기관 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 배당요구일은 2023년 2월 16일이며, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균 1.42억보다 ‘최근 0.99억’을 봐야 한다

실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 142,000,000원이지만, 과거 2021년 거래 170,000,000원·157,000,000원이 포함돼 있습니다. 최신 거래는 2024년 10월 99,000,000원이고, 데이터상 최근 12개월 평균도 99,000,000원입니다. 최근 대 과거 추세는 -39.4%로 하락입니다.

현재 최저가 114,800,000원은 전체 평균 142,000,000원의 80.8%이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 주면 안 됩니다. 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 99,000,000원이고, 현재 최저가는 그 가격의 116.0%입니다. 즉 확약으로 인수위험을 0원*으로 낮춰도 현재 회차는 최근 시세보다 높은 가격입니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)

원자료 배당 시나리오상 임차인 보증금 부족분은 36,607,200원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 정확도 규칙에 따라 반영해 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커진다

이 표가 대항력 임차권의 핵심입니다. 확약을 빼면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가합니다. 따라서 선순위 임차권이 있는 물건에서는 최저가 하락 자체를 곧바로 할인으로 보면 안 됩니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 있기 때문에 그 예외로 실질 인수 0원*을 적용합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
• 입지. 경서초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 중로3류에 접합니다.
• 토지. 토지면적 453.4㎡, 공시지가 1,529,000원/㎡, 지목 대, 평지·가로장방·중로한면입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 실거래 매칭 단지는 12세대이며 경매 평균 유찰횟수는 2.3회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 거래 추세도 -39.4%로 하락입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 해당 임차권에 어떻게 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 대항력 구조 재확인. 공준영의 전입·점유 2020.12.24, 확정일자 2020.12.03은 말소기준 2022.11.24보다 빠릅니다.
• 가격 기준은 99,000,000원 우선. 전체 평균 142,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 99,000,000원을 먼저 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세 -39.4%이므로 과거 고가 거래만으로 가격 상한을 잡기 어렵습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 있으면 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 권리를 낮췄지만, 가격은 아직 높다”

이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 공준영은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고 보증금은 149,000,000원입니다. 현재 배당만 놓고 보면 36,607,200원이 부족해 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영됩니다.

둘째, 확약이 권리 위험을 낮춰도 가격 메리트까지 만들어 주지는 않습니다. 현재 최저가 114,800,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 99,000,000원의 116.0%이고, 거래 추세는 -39.4%입니다. 전체 평균 142,000,000원보다 싸다는 이유로 점수를 올릴 사건이 아닙니다. 권리는 확약 확인 전제로 관리 가능, 가격은 최근 시세 기준으로 보수적 접근. 이 물건의 승부처는 확약 원문 확인과 응찰가격입니다.