143,500,000원
인천지방법원 2026타경501652. 검암동 유현샤인빌 4층 401호, 전용 59.53㎡ 다세대주택입니다. 2015년 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조 5층 건물의 4층 세대입니다. 현재 소유자는 송재명이며 2021.09.01 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 216,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 2021.08.18 전입·점유를 시작한 임차인 박현진입니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2022.02.24 계양구 압류이므로, 임차인의 전입이 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.07.20이고 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 보증금보다 낮아 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조지만, 이 사건에는 별도의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 532-14 유현샤인빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.53㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 송재명 · 2021.09.01 소유권이전 · 거래가액 216,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
2019.12.31 설정된 국민은행 근저당권 110,000,000원은 2021.08.19 이미 해지·말소되어 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건의 선언된 말소기준은 2022.02.24 계양구 압류입니다. 박현진의 전입·점유는 2021.08.18로 그보다 빠르므로 대항력이 성립합니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 임차권등기, 추가 압류, 인천광역시 압류와 2026.02.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현진 | 제4층 제401호 59.53㎡ 전부 | 216,000,000원 | 2021.08.18 | 2021.07.20 | 대항력 있음 우선변제 보증승계 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 143,000,000원’이 중요
유현샤인빌은 10세대이며 2015.08.12 사용승인을 받은 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 175,666,666원이지만, 2021년의 216,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 56.86㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2022.05 | 56.86㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2021.08 | 59.53㎡ | 4 | 216,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 175,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 143,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 143,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득액 143,500,000원은 이 최근 시세의 100.3%입니다. 불과 500,000원 차이지만, 최근 거래보다 높은 가격이라는 사실은 분명합니다. 더구나 최근 가격이 과거 거래 대비 -25.5%로 내려온 흐름이므로, 전체 평균 175,666,666원을 근거로 현재 최저가를 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 임차인 박현진 보증금 | 216,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 216,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체에서는 임차인 보증금 미배당액 75,309,000원이 발생합니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위에서 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 회차가 더 내려가도 ‘보증금 착시’는 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 143,500,000원 | 75,309,000원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 100,450,000원 | 117,756,300원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 70,315,000원 | 147,350,670원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 단순히 최저가만 내려간다고 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아지는 물건이 아닙니다. 하지만 이 사건에서는 제출된 말소동의 확약서를 해당 임차인에게 적용하므로, 실제 판단에서는 각 회차의 매각가가 곧 실질취득의 중심이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은지초등학교 서측 인근이며 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설·임야 등이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 검암역과 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.08.12 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구), 공시지가 1,411,000원/㎡, 토지면적 333.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 유현샤인빌은 10세대이고 확인되는 실거래는 3건이어서 가격 판단에 사용할 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 직접 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출된 확약서의 범위·조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 박현진의 전입·점유 2021.08.18은 말소기준 2022.02.24보다 빠릅니다. 확약을 배제하면 배당모형상 현재 미배당액은 75,309,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 143,500,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 143,000,000원의 100.3%입니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 할인 매물로 보지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -25.5%입니다. 과거 216,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 175,666,666원은 현재 시세 판단의 우선 기준이 아닙니다.
- 압류 배당 변수. 압류 4건과 관련해 당해세 해당 시 선순위 배당이 달라질 수 있으므로 실제 조세채권 금액과 우선순위를 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 거주인 등 이해관계인이 부재해 내부구조와 임대 여부를 현장에서 확인하지 못했습니다.
맺으며 — “확약은 권리 위험을 줄였지만, 가격 메리트까지 만들어 주진 않는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 216,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 143,500,000원을 크게 웃도는 부담스러운 구조입니다. 실제 배당모형에서도 75,309,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 좋은 가격인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 143,500,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 143,000,000원보다 높고, 최근 가격 추세도 -25.5%입니다. 여기에 실거래 표본은 3건뿐이고 세금·공과금 관련 압류의 배당 변수도 남아 있습니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상. 이 물건은 확약서 원본을 확인한 뒤 가격을 보수적으로 판단하는 것이 핵심입니다.
