인천지방법원 2026타경501725. 부평구청 남측 인근 헤리움노블레스 13층 1302호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 이평화이며 2022.03.11 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 105,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 조윤주의 주택임차권입니다. 조윤주는 2022.02.25 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.08이며, 2024.02.29 보증금 105,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
경매개시결정은 2026.03.03 주택도시보증공사 신청으로 등기됐습니다. 따라서 임차인의 전입·점유와 확정일자가 경매개시결정보다 앞서 있고, 제공된 권리판정도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가 71,400,000원에서의 배당계산만 보면 임차보증금 중 35,285,200원이 남아 원칙적으로 매수인 인수 대상이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501725 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 13층1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 13층 1302호 16.76㎡ 전부 · 15층 건물 |
| 소유자 | 이평화 (2022.03.11 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2014.09.02 설정된 신한은행 근저당권 60,000,000원은 2022.02.28 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 조윤주는 2022.02.25 전입·점유를 갖추고 2024.02.29 임차보증금 105,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2026.03.03이므로 임차권 측 권리관계가 그보다 앞섭니다. 등기상 임차권 자체는 매각으로 자동 소멸하지 않는 것으로 판정돼 있으나, 별도로 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실질 인수 여부를 바꾸는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조윤주 | 13층 1302호 16.76㎡ 전부 2022.02.25 | 2022.02.08 | 105,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
조윤주는 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 105,000,000원이며 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 회차 배당에서는 집행비용 1,685,200원을 제외한 69,714,800원이 임차보증금에 배당되고, 규칙상 35,285,200원이 남습니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 71,400,000원, 시세 판단은 보류
현재 회차는 감정가 102,000,000원의 70%인 71,400,000원입니다. 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 조윤주 임차권의 실질 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득금액은 71,400,000원으로 봅니다.
다만 이 사건에서는 최신 실거래 평균·최신 거래가 등 현재 가격을 비교할 거래자료가 확인되지 않습니다. 2022.03.11 소유권이전 당시의 등기상 거래가액 105,000,000원은 확인되지만, 이를 현재 시세로 대체할 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 1. 임차인 조윤주 보증금 | 105,000,000원 | 69,714,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 조윤주 임차보증금 미배당액은 35,285,200원입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 13층 1302호입니다. 사용승인일은 2014.05.13입니다.
- 입지. 부평구청 남측 인근으로 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 관공서가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선·인천지하철 1호선 환승역인 부평구청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 약 40미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 적용되며, 일부 필지에는 시가지경관지구·철도보호지구가 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 어떤 조건에서 효력을 갖는지, 매수인에게 별도 이행요건이 있는지 반드시 원문으로 대조하세요.
- 임차권 말소 범위 확인. 확약은 조윤주 임차권에 한정됩니다. 현재 실제 임차인은 1명으로 확인되지만 현황조사·매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 71,400,000원은 감정가의 70%이지만 최신 실거래 비교가 없으므로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
- 유찰 시나리오 구분. 2회 유찰 시 매각가 49,980,000원, 3회 유찰 시 34,986,000원이지만 확약이 없다면 규칙상 임차보증금 미배당액은 각각 56,319,640원, 71,043,748원으로 증가합니다.
- 소형 도시형생활주택 특성 확인. 실제 이용상태·주차·관리비·공실 가능성 등 현장 조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서의 최신 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서의 효력이 승부처”
표면적인 권리구조만 보면 보증금 105,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 현재 회차 기준 미배당액도 35,285,200원이 발생하는 인수형 물건입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 확약이 유효하게 이행되는 전제에서는 조윤주 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 71,400,000원입니다. 다만 이 결론은 확약의 효력 확인이 선행돼야 하고, 최신 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증. 이 두 가지가 모두 확인돼야 입찰 판단이 완성되는 사건입니다.
