72,800,000원
인천지방법원 2026타경501731. 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 8층 830호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 104,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 72,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
임차인 윤한비는 2021년 11월 24일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021년 12월 13일 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023년 4월 6일 압류보다 빠릅니다. 따라서 2024년 1월 25일 설정된 주택임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 미배당 보증금에 대한 대항력 문제는 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501731 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층 830호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 남동대로 353 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 8층 830호 20.75㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 11층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 손재현 (2021.11.24. 매매 · 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 72,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 대항력은 따로 본다
말소기준은 2023.04.06. 강서세무서장 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서장 압류, 강제경매개시결정, 그리고 2024년 설정된 주택임차권등기는 등기 순위상 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 윤한비의 전입·점유일 2021.12.13.은 말소기준보다 앞서므로, 등기의 소멸과 보증금 인수 문제를 같은 것으로 보면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 116,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤한비 | 8층 830호 20.75㎡ 전부 주거(임차권등기) | 116,000,000원 | 전입·점유 2021.12.13 확정일자 2021.11.24 배당요구 2024.01.25 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
윤한비는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 116,000,000원을 별도 중복 합산하지 않습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금만으로 보증금 전액을 돌려받을 수 없습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 고정
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못하는 임차보증금이 늘어납니다. 그래서 표면 최저가가 낮아져도 매수인의 총 부담은 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 가능액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 72,800,000원 | 44,910,400원 | 117,710,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 50,960,000원 | 66,357,280원 | 117,317,280원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 35,672,000원 | 81,370,096원 | 117,042,096원 |
현재 회차에서 실질취득은 117,710,400원으로 감정가 104,000,000원보다도 높습니다. 2회·3회 유찰을 가정해도 각각 117,317,280원, 117,042,096원으로 총 부담은 거의 같은 범위에 머뭅니다. 즉 이 사건은 “더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 작동하지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,710,400원 |
| 1. 임차인 윤한비 보증금 | 116,000,000원 | 71,089,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 배당 후 매각대금이 전부 소진됩니다. 임차보증금 부족분은 44,910,400원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 논곡중학교 서측 인근으로 중소형 공장, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 8층 830호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 48미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 정방형 토지로 오피스텔·기타공장·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 4,367.3㎡, 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인 부재로 외형조사와 관련 자료 및 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력부터 재확인. 윤한비의 전입·점유 2021.12.13.과 말소기준 2023.04.06.의 선후관계를 원본 주민등록·현황조사·명세서와 다시 맞춰보세요.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약서가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력 포기와 미배당 보증금 승계 배제까지 포함하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 계산. 현재 회차는 72,800,000원이 아니라 인수 가능액을 더한 117,710,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 인수 가능액이 증가해 실질취득은 117,317,280원·117,042,096원 수준입니다.
- 선행 민간임대주택등기 확인. 2021.12.17. 등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 원본에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가가 실제 내부 확인 없이 통상적인 내부상태를 기준으로 이뤄진 점을 감안해 현장 상태를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰률보다 보증금이 가격을 결정한다”
이 사건의 표면 숫자는 감정가 104,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가 72,800,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 그러나 임차인 윤한비의 보증금은 116,000,000원이고 전입·점유는 말소기준보다 빠릅니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 44,910,400원이 남아 이를 인수할 경우 실질취득은 117,710,400원입니다.
더 유찰되더라도 미배당 보증금이 함께 커져 총 부담은 약 117,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 아니라 실질취득을 봐야 하는 전형적인 대항력 임차인형입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 변수지만, 확인되는 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없으므로 현재 단계의 결론은 “표면 최저가 매력보다 임차보증금 인수 위험이 우선”입니다.
