인천지방법원 2026타경501740. 인천 미추홀구 용현동 현대맨션 4층 402호, 전용 78.28㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유순녀이며 2020.10.23 매매를 원인으로 2020.11.13 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 205,000,000원입니다. 현존 권리 흐름에서 법원이 선언한 말소기준은 2026.03.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 김봉규의 주택임차권등기는 2024.11.18 접수됐고, 주민등록·점유개시는 2020.10.23, 확정일자는 2020.09.23입니다. 등기에는 임차보증금 205,000,000원과 204,000,000원이 각각 기재돼 있습니다. 원칙적으로는 말소기준 이전 임차권이라 인수 검토가 필요한 구조지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 김봉규 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
그러나 이 확약은 김봉규 임차권에만 적용되는 안전장치입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 별도로 나타나는 이장원은 2022.08.24 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이장원을 곧바로 “대항력 있음”이라고 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·보증금 및 승계범위 미상입니다. 이 미상 위험은 확약으로 사라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 624-30 현대맨션 4층 402호 · 용오로16번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 78.28㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 유순녀 (2020.11.13 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2012.04.30 |
| 세대수 | 6세대 |
① 권리 흐름 — 확약 밖 임차위험이 남는다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김봉규 4층 402호 78.28㎡ 전부 | 2020.10.23 2020.09.23 | 등기 기재 205,000,000원 / 204,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.11.18 | 실질 0원* 말소동의 확약서 제출 |
| 이장원 | 2022.08.24 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 위험 |
* 김봉규의 주택임차권은 등기상 말소기준 이전 권리이며 임차보증금 205,000,000원 및 204,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 이장원에게 확대 적용하지 않습니다.
② 시세 비교 — 72.1% 숫자는 보이지만 표본은 1건
현대맨션(624-30)은 총 6세대이고, 확인된 비교 실거래는 2021.09 전용 77.56㎡·6층 199,000,000원 1건입니다. 대상은 전용 78.28㎡로 면적은 비교 범위에 들어오지만 거래 표본 자체가 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 77.56㎡ | 6 | 199,000,000원 |
| 비교 기준 | 78.28㎡ 대상 | 1건 | 199,000,000원 |
현재 최저매각가 143,500,000원은 이 비교거래액의 72.1%입니다. 다만 이 사건에서는 김봉규 임차권의 확약을 반영한 확정 가능한 최소 실질취득액이 143,500,000원일 뿐, 이장원 관련 승계금액이 미상이라 최종 실질취득액은 더 커질 수 있습니다. 따라서 “최저가가 72.1%이므로 싸다”라고 단정하는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 140,691,000원 |
| 미배당 | - | 63,309,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 주택도시보증공사 청구 204,000,000원 중 140,691,000원이 배당되고 63,309,000원이 미배당됩니다. 표의 매수인 인수액 계산은 0원이지만, 별도 점유자 이장원의 보증금·확정일자가 미상인 점은 별도의 권리위험으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 권리는 그대로
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 143,500,000원 | 140,691,000원 | 63,309,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 105,756,300원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 135,350,670원 |
유찰이 이어지면 매각가는 143,500,000원에서 100,450,000원, 70,315,000원으로 낮아집니다. 그러나 이것은 경매대금만 내려가는 것입니다. 김봉규 임차권의 확약은 유지된다는 전제에서 실질 인수는 0원으로 보지만, 이장원의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰가격이 내려갔다고 해서 총 취득부담까지 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 6층 건물의 4층 402호입니다. 사용승인일은 2012.04.30입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 인하대병원사거리 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 노폭 6m 및 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,692,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대이며 확인된 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 얕아 아파트 대단지처럼 시세를 좁게 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이장원 보증금 확인이 최우선. 2022.08.24 전입자의 보증금·확정일자·점유관계를 확인해야 실제 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 확약 범위를 정확히 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약은 김봉규의 을구 7번 주택임차권에 관한 것으로 보고, 다른 점유자에게 확대 적용하지 마세요.
- 김봉규 임차권 말소 실행 확인. 등기상 보증금 205,000,000원·204,000,000원이 기재된 선순위 임차권이므로 확약서의 적용 대상과 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세는 199,000,000원 한 건에 의존하지 말 것. 비교거래가 2021.09 1건뿐이므로 현재 최저가가 72.1%라는 숫자만 보고 저가 매수로 단정하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 총 6세대이고 거래 표본도 1건이므로 실제 매도기간과 수요층을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표와 임차권은 분리해서 볼 것. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원으로 표시되어도 이장원의 미상 임차위험까지 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약 0원”과 “전체 권리 0원”은 다르다
이 사건은 얼핏 보면 감정가 205,000,000원에서 한 번 유찰돼 143,500,000원까지 내려왔고, 비교거래 199,000,000원의 72.1%라 가격이 매력적으로 보일 수 있습니다. 더구나 가장 큰 금액이 적힌 김봉규 임차권도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
하지만 결론을 거기서 멈추면 안 됩니다. 김봉규와 별도로 조사된 이장원은 2022.08.24 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 말소기준 2026.03.03보다 전입이 앞선 만큼 대항력 가능·승계범위 미상이라는 별도 리스크가 살아 있습니다. 게다가 현대맨션은 6세대이고 확인 실거래도 2021.09의 199,000,000원 1건뿐이라 가격 기준 역시 두껍지 않습니다. 따라서 이 물건은 김봉규 임차권은 확약으로 해소됐지만, 전체 권리분석은 아직 끝나지 않은 사건입니다. 이장원의 보증금과 권리관계를 확인하기 전까지는 최저가 143,500,000원을 최종 실질취득액으로 보고 공격적으로 평가하기 어렵습니다.
