인천지방법원 2026타경501830. 작전동 온누리베일리 4층 402호 아파트입니다. 감정가는 308,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 215,600,000원입니다. 표면적인 가격만 보면 감정가의 70% 회차지만, 이 사건의 판단은 할인율만으로 끝나지 않습니다. 등기부에는 보증금 420,000,000원의 주택임차권이 있고, 전입일과 점유개시일이 모두 2021.09.03입니다. 말소기준으로 제시된 계양구 압류 2025.01.20보다 앞서므로 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 선순위 임차권 구조입니다.
현재 매각가를 215,600,000원으로 가정한 배당에서는 집행비용 3,818,400원을 제외한 211,781,600원이 김수진 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 208,218,400원이 남습니다. 따라서 확약이 없다면 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 명시가 있어, 정확도 규칙상 김수진 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501830 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 858-11 온누리베일리 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상11층 · 제4층 제402호 · 사용승인일 2019.09.02 |
| 소유자 | 이혜영 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서를 함께 봐야 한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수진 | 4층 402호 73.57㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 420,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.09.03 | 우선변제 有 확정 2021.07.30 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 임차인이 아니라 실제 임차인은 김수진 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당만 보면 보증금 전액을 회수하지 못하지만, 이 사건은 별도로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 일반적인 선순위 임차권 사건과 다릅니다.
③ 배당 구조 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 1. 임차인 김수진 보증금 | 420,000,000원 | 211,781,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 16,715,451원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 18,610,271원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차보증금 부족분이 208,218,400원입니다. 이는 말소동의 확약서를 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 확약 반영 후 김수진 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 후순위 권리와 세금 압류
말소기준은 2025.01.20 계양구 압류입니다. 이후 2025.02.19 주식회사 케이뱅크 가압류 16,715,451원, 2025.09.09 근로복지공단 가압류 18,610,271원, 2025.11.17 국 압류, 2026.03.05 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2026.04.14 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 입지. 작전초등학교 서측 인근이며, 주위에 아파트·공동주택·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상11층 건물의 제4층 제402호이며 사용승인일은 2019.09.02입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 20m 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김수진 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인에게 어떤 조건으로 적용되는지 반드시 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약 반영 시 실질 인수는 0원이지만, 소유권이전 이후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 위험액 확인. 현재 회차 기준 룰상 임차보증금 미배당액은 208,218,400원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 구조가 달라질 수 있으므로 세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 시세 판단 분리. 실거래 자료가 없으므로 최저가 215,600,000원을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.28입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 확약서가 먼저다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 최저가가 아니라 420,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 김수진은 전입·점유가 2021.09.03으로 말소기준 2025.01.20보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 확약서가 없다면 현재 회차에서 208,218,400원이 남아 매수인 인수 위험이 발생합니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 이 확약이 정상 적용되는 전제에서는 김수진 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건의 권리분석 결론은 “선순위 임차권 자체는 중대하지만, 확약으로 주된 인수 위험이 해소되는 구조”입니다. 다만 국세·지방세 압류의 실제 우선순위와 확약서의 조건을 확인하기 전까지는 단순 안전형으로 취급하기 어렵습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 215,600,000원이 시장 대비 싸다는 판단 역시 보류해야 합니다.
