인천지방법원 2026타경501880. 검암동 플로렌스빌 3층 301호, 전용 38.14㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 등기부상 현재 말소기준은 2023.02.07. 강서세무서장 압류이고, 임차권자 이슬아의 주민등록·점유개시는 2020.04.22.로 더 빠릅니다. 즉 확약이 없다면 대항력 임차권의 인수 여부를 반드시 따져야 하는 구조입니다.
등기된 임차권에는 보증금이 두 차례 기재돼 있습니다. 2020.04.06. 계약은 120,000,000원, 2022.03.20. 계약은 125,000,000원이고 주민등록일과 점유개시일은 모두 2020.04.22.입니다. 매각물건명세서는 이 을구 5번 임차권을 인수권리로 명시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 함께 적고 있습니다. 따라서 본 분석에서는 그 권리의 매수인 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 672-8 플로렌스빌 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.14㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.06.07. 거래가 125,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2012.12.20. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심
말소기준은 2023.02.07. 갑구 7번 국 압류입니다. 이후 2025.11.18. 국 압류와 2026.03.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당권 876,480,000원과 82,500,000원은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 문제가 아닙니다.
문제는 이슬아의 임차권입니다. 주민등록·점유개시가 2020.04.22.로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 임차권입니다. 등기부에는 보증금 120,000,000원과 갱신 후 125,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 최저가 87,500,000원보다 보증금 125,000,000원이 크므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권은 실질 인수 0원*으로 반영했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬아 | 제3층 제301호 38.14㎡ 전부 · 주거 | 2020.04.22. | 120,000,000원 → 125,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 기재 | 실질 0원* |
실제 임차인은 이슬아 1명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 중복신고자로 집계된 항목은 없습니다. 임차권등기에는 2020.04.07. 및 2022.04.05. 확정일자가 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 8,750만원은 과거 실거래 평균의 67.0%
플로렌스빌103동 전용 38.14㎡ 안팎의 실거래 표본은 3건입니다. 거래 시점은 2022년 2~6월로, 현재 매각기일과는 시간 차가 큽니다. 제공된 최근12개월 평균 지표는 130,666,666원이지만 실제 표본 자체는 모두 2022년 거래이므로 현재가를 그대로 뜻한다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 38.14㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2022.05 | 39.7㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 39.76㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 130,666,666원 |
현재 최저가 87,500,000원은 실거래 3건 평균 130,666,666원의 67.0%이고, 최신 거래 125,000,000원보다도 낮습니다. 확약서가 유효해 실질 인수가 0원이라면 실질취득 역시 87,500,000원으로 동일합니다. 다만 거래 표본이 오래됐고 16세대 규모의 소형 다세대라는 점 때문에 67.0%라는 숫자만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 85,525,000원 |
| 미배당 | 125,000,000원 | 39,475,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 주택도시보증공사 청구 125,000,000원 중 85,525,000원이 배당되는 시나리오이며 39,475,000원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 87,500,000원 | 85,525,000원 | 39,475,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 61,249,999원 | 59,747,499원 | 65,252,501원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 42,874,999원 | 41,703,249원 | 83,296,751원 | 0원 |
배당 시뮬레이션은 각 회차에서 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 이 사건은 원래 대항력 임차권이 존재하는 물건이므로 단순히 “낙찰가가 내려갈수록 더 싸다”고만 볼 사안이 아닙니다. 확약서가 없거나 적용 범위가 달라진다면, 보증금 125,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에 실질취득이 보증금 수준으로 고정될 가능성을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간재울초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 인천2호선 검바위역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 301호, 사용승인일은 2012.12.20.입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 승학로382번길 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,675,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 플로렌스빌103동은 16세대 규모이고 제공된 실거래는 3건뿐이라, 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한적일 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원문 확인. 매각물건명세서의 말소동의 확약서가 을구 5번 임차권 전부를 대상으로 하는지 확인하세요.
- 임차권 보증금 확인. 등기에는 120,000,000원 및 125,000,000원이 기재돼 있습니다. 최종 계약과 반환채권 범위를 원본으로 대조하세요.
- 대항력 날짜 확인. 주민등록·점유개시 2020.04.22.은 말소기준 2023.02.07.보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수형으로 재분석해야 합니다.
- 시세 표본의 시점 확인. 제공된 실거래 3건은 2022년 거래입니다. 현재 매물·거래 수준과 별도로 비교하세요.
- 현장 표시 확인. 매각물건명세서 비고에는 외벽에 ‘103’으로 표시돼 있다고 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 매각 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격”보다 먼저 볼 것은 확약서
현재 최저가는 87,500,000원으로 감정가 125,000,000원의 70%입니다. 제공된 실거래 3건 평균 130,666,666원과 비교하면 67.0% 수준이라 숫자만 보면 가격 매력은 있습니다. 하지만 이 사건을 결정하는 것은 할인율보다 대항력 임차권의 처리입니다.
이슬아의 전입·점유는 말소기준보다 빠르고 등기된 최종 보증금은 125,000,000원입니다. 원칙적으로는 낙찰가보다 보증금이 큰 인수형 위험을 검토해야 하지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 인수 0원*, 실질취득 87,500,000원으로 판단합니다. 따라서 결론은 “가격은 유리해 보이나, 확약서 확인이 입찰의 선행조건”입니다.
