인천지방법원 2026타경501885. 인천 계양구 동양동 639-3, 제2층 제201호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사대성하우징이고, 2020.06.11. 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 113,000,000원입니다. 이 사건에서 눈여겨볼 권리는 2022.01.25. 포천세무서장을 처분청으로 한 국의 압류와, 그보다 앞서 전입·점유를 시작한 임차인 김규원의 보증금 113,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022.01.25. 압류입니다. 이후의 주택임차권등기, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김규원은 전입·점유개시일이 2020.05.27.로 말소기준보다 빠르기 때문에 등기 자체가 소멸한다는 이유만으로 보증금 위험까지 사라지는 구조는 아닙니다. 이 사건의 핵심은 바로 그 부분에 붙은 말소동의 확약서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저 들어왔다

말소기준권리인 2022.01.25. 압류 자체는 매각으로 소멸합니다. 이후 2022.08.09. 주택도시보증공사의 가압류 995,000,000원과 2026.03.10. 강제경매개시결정도 소멸 대상입니다. 하지만 김규원은 2020.05.27. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.05.21.이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.

② 임차인 — 원칙상 인수형, 확약 반영 시 실질 0원

실제 임차인은 1명입니다. 김규원은 보증기관 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람이 아니므로, 보증금 113,000,000원을 실제 임차보증금으로 봅니다. 현재 매각가 82,600,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 1,886,800원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 80,713,200원이 배당되고, 보증금 부족분은 32,286,800원입니다.

③ 가격 구조 — 현재 70%, 다음 회차도 인수액만 보고 판단하면 안 된다

감정가는 118,000,000원, 현재 최저매각가는 82,600,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 70%이며, 2회 유찰 시 57,820,000원, 3회 유찰 시 40,474,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.

확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 82,600,000원으로 봅니다. 다만 실제 거래가격과의 비교 없이 이 금액을 시세보다 저렴하다고 표현하지 않습니다. 이 사건은 권리 해소 여부와 가격 적정성을 분리해서 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)

배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 32,286,800원입니다. 다만 해당 주택임차권등기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 2022.01.25. 국의 압류는 말소기준권리이나 그 금액은 확정해 표시하지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천동양중학교 남서측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 외벽에는 ‘선진탑스빌2차’로 표시되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 적용됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 을구 순위 7번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인 인수 해소에 적용되는지 반드시 확인합니다.
• 임차인 권리 선순위성 확인. 김규원의 전입·점유개시 2020.05.27.은 말소기준 2022.01.25.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 대항력 임차인으로 보는 구조입니다.
• 배당 차이 확인. 현재 가정에서는 임차인 배당 80,713,200원, 룰상 부족분 32,286,800원입니다. 실제 배당표와 세금 채권을 대조해야 합니다.
• 가격은 별도 판단. 현재 최저가 82,600,000원이 감정가 118,000,000원의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
• 현장 확인. 다세대주택 이용상태, 제2층 제201호 현황, 건물 외벽의 ‘선진탑스빌2차’ 표시를 현장에서 대조합니다.

맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 효력’

이 물건을 숫자만 보면 보증금 113,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가가 82,600,000원이어서 룰상 32,286,800원의 미배당 보증금이 남습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가만 보고 접근해서는 안 되는 전형적인 인수 위험 물건입니다.

하지만 매각물건명세서가 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 명시하고 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 이 규칙을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득액은 82,600,000원으로 정리됩니다. 다만 가격의 싸고 비쌈은 별개의 문제입니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 독립적으로 검증. 이 두 문장을 분리해 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.