인천지방법원 2026타경501892. 검암동 에스띠아 106동 2층 202호, 전용 78.84㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 203,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 142,100,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 70%”라는 할인율이 아닙니다. 임차인 유경일은 2020.07.10 전입·점유했고 확정일자는 2020.06.01로, 말소기준인 2022.01.26 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
원칙만 보면 보증금 175,000,000원이 현재 최저가보다 크고, 배당 시뮬레이션에서도 임차인에게 139,310,600원이 배당된 뒤 35,689,400원이 미배당됩니다. 이런 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되므로 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 유경일 임차권의 매수인 승계액은 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 673-9 에스띠아 106동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 78.84㎡ · 4층 건물 내 2층 202호 |
| 현재 소유자 | 주식회사대성하우징 · 2020.07.17 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.01.26 갑구 9번 압류 · 권리자 국 · 처분청 포천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
임차인 유경일은 2020.07.10 전입·점유, 2020.06.01 확정일자를 갖추고 있어 2022.01.26 말소기준 압류보다 선행합니다. 따라서 대항력 有·우선변제권 有로 판단합니다. 2022.07.20에는 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 등기 자체는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 표시되지만, 임차인의 선행 대항력 때문에 보증금 미배당분이 문제되는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 을구 11번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인의 실질 승계액은 0원으로 봅니다. 2023.01.27 은평구 압류와 2026.03.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유경일 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.10 | 2020.06.01 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 배당 산식상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 35,689,400원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 유경일 임차권의 실질 승계액은 0원으로 봅니다. 확약은 해당 임차인에 한정됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시세와 하락 추세’가 중요하다
에스띠아106동107동은 12세대, 2007.12.13 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 거래는 6건이며 전체 평균은 207,916,666원이지만, 과거 227,000,000원 거래가 섞여 있기 때문에 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 195,500,000원, 최신 거래 186,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -8.7%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 78.84㎡ | 2 | 186,000,000원 |
| 2025.02 | 75.54㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 78.84㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 78.84㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 2022.02 | 78.84㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 2021.06 | 78.84㎡ | 2 | 182,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 195,500,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 142,100,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 72.7%로, 최신 거래 186,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 확약이 유효하다는 전제 아래에서는 현재 회차에도 가격 여유가 있는 편입니다. 다만 최근 시세 흐름이 -8.7%로 하락 중이므로, 과거 전체 평균 207,916,666원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 임차인 유경일 보증금 | 175,000,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차인 유경일의 보증금 부족분은 35,689,400원입니다. 확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 핵심 위험이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 핵심
| 회차 | 매각가 | 배당산식상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 142,100,000원 | 35,689,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 99,470,000원 | 77,720,460원 | 해당 임차인 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 69,629,000원 | 107,024,322원 | 해당 임차인 실질 인수 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 커져 최저가 할인 효과가 상쇄됩니다. 반대로 제출된 말소동의 확약이 그대로 적용된다면 유경일 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 처리되어 낙찰가 하락이 실제 취득가격 하락으로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 이용상태는 다세대주택이며, 2007년 12월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 서인천고등학교 남서측 인근 에스띠아 단지 내에 위치하며, 주위는 동류형 공동주택이 밀집한 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 각종 차량 출입이 가능하고 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 사다리형의 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중이고, 건물은 동북측 공도와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 도로 접함 등의 조건이 있습니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,526,000원/㎡이며 토지면적은 716.0㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 에스띠아106동107동은 12세대 규모이며 거래는 확인되지만, 최근 시세가 -8.7% 하락 추세라 매도 시점의 체결가격을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약이 을구 11번 유경일 주택임차권에 정확히 적용되고, 낙찰 후 말소에 조건이 없는지 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 유경일이 과거 강제경매 채권자로도 등장하므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 확약이 무효라면 대항력 임차보증금 미배당액이 인수되어 가격구조가 완전히 달라집니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 207,916,666원보다 최근 12개월 평균 195,500,000원과 최신 거래 186,000,000원을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다. 최근 추세는 -8.7%입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모이므로 향후 매도 시 거래량과 실제 매수층을 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수인이 부담할 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 성립해야 싼 물건”
현재 최저가는 142,100,000원으로 최근 12개월 평균 195,500,000원의 72.7%입니다. 최신 거래 186,000,000원과 비교해도 낮아, 말소동의 확약을 확실히 전제로 한다면 가격 메리트는 존재합니다. 그러나 이 사건의 순서는 반드시 권리가 먼저입니다. 유경일은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 175,000,000원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 커져 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
따라서 결론은 “확약 확인 조건부 권리 합격, 가격은 검토 가능”입니다. 최근 시세는 -8.7% 하락 중이고 12세대 다세대라는 환금성 요소도 있어 단순 할인율만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 반대로 확약 원문과 말소 조건이 명확하다면, 현재 회차의 실질취득 142,100,000원은 최근 시세 대비 충분히 낮은 구간입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 유경일 임차권에 대한 말소동의 확약이 실제 낙찰자에게 그대로 작동하는지 확인하는 것입니다.
