인천지방법원 2026타경501899. 인천 미추홀구 주안동 ‘루센트’ 101동 3층 302호, 전용 29.27㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 91,700,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 윤진석의 128,000,000원 임차보증금입니다. 현재 매각가 가정에서는 배당 후 38,350,600원이 남아 매수인 인수로 계산되고, 다음 회차로 가격이 내려갈수록 미배당 인수액은 65,365,421원, 84,275,795원으로 오릅니다.
따라서 이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 경매”와 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득비용은 약 보증금 128,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 시세 비교도 최저가 91,700,000원이 아니라 이 실질취득 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1570-11 루센트 제101동 제3층 제302호 · 경원대로744번길 31-18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.27㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 내 3층 · 사용승인 2019.02.26 |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 128,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2026.02.09 국민건강보험공단 압류입니다. 그러나 윤진석은 임대차계약일 2019.04.03, 점유개시 2019.05.01, 주민등록 2019.05.02, 확정일자 2019.04.03이며, 주택임차권은 2025.05.27 등기됐습니다. 말소기준보다 앞선 권리로 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤진석 | 제3층 제302호 29.27㎡ · 주거(임차권등기) | 128,000,000원 | 2019.05.02 | 2019.04.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
윤진석은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 최저가 91,700,000원에서는 집행비용을 제외하고 89,649,400원만 배당돼 38,350,600원이 미배당으로 남습니다. 실제 임차인은 윤진석 1명이며, 신청채권자 주택도시보증공사의 128,000,000원 청구액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 91,700,000원 | 38,350,600원 | 실질취득은 약 보증금 128,000,000원 기준 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 64,189,999원 | 65,365,421원 | 낙찰가 하락만큼 미배당 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,932,999원 | 84,275,795원 | 낮은 최저가가 실질 할인으로 연결되지 않음 |
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 시세 이상
루센트는 22세대, 2019.02.26 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 29.27㎡ 물건과 면적이 매칭된 실거래 표본은 2건이며, 최근 12개월 평균은 116,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 28.39㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 28.39㎡ | 4 | 128,500,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 116,750,000원 |
최저가 91,700,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 78.5%로 보이지만, 이 사건은 그 비교가 적절하지 않습니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득이 약 128,000,000원으로 고정되므로, 최근 12개월 평균 116,750,000원과 최신 거래 105,000,000원보다 모두 높습니다. 또한 최신 2026.02 거래 105,000,000원은 2025.03 거래 128,500,000원보다 낮습니다. 표본이 2건뿐이라 폭넓은 시장 추세를 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 자료에서 실질취득을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 임차인 윤진석 보증금 | 128,000,000원 | 89,649,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 128,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 윤진석 보증금 중 89,649,400원이 배당되고 38,350,600원이 부족합니다. 이 부족분은 대항력에 따라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제물포여자중학교 동측 인근이며 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 3층 302호이며 사용승인은 2019.02.26입니다. 승강기와 위생·급배수, 개별 냉난방설비가 있습니다.
- 토지. 736.4㎡ 대지, 평지·세로장방형이며 남측과 서측으로 공도와 접합니다. 공시지가는 1,595,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 루센트는 22세대이고 확인된 최근 실거래 표본은 2건입니다. 소규모 다세대라는 점과 제한된 거래 표본을 함께 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 볼 것. 91,700,000원이 아니라 대항력 보증금 기준 약 128,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만 대항력 포기까지 확인되지 않으면 인수위험을 제거했다고 단정할 수 없습니다.
- 임차보증금 미배당 확인. 현재 가정에서 윤진석 미배당액은 38,350,600원이고, 유찰이 추가되면 65,365,421원·84,275,795원으로 증가합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.18 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 등기와 매각조건을 함께 대조해야 합니다.
- 시세 상한 보수적으로 설정. 최근 12개월 평균 116,750,000원, 최신 거래 105,000,000원보다 실질취득 약 128,000,000원이 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건은 감정가 131,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 91,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 윤진석의 보증금이 128,000,000원이고, 현재 회차에서도 38,350,600원이 매수인에게 남습니다. 추가 유찰 시에는 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 실질취득이 약 보증금 수준으로 유지됩니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 116,750,000원, 최신 거래는 105,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 “최저가 91,700,000원짜리 다세대”가 아니라 “실질취득 약 128,000,000원짜리 선순위 임차권 물건”으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실질 위험을 해소하는 범위가 명확히 확인되기 전까지는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
